Упадут или вырастут цены на жилье во втором полугодии? Как сказалось на рынке и активности покупателей то, что банки частично возобновили кредитование по жилью? Тенденции на рынке недвижимости, количество сделок по купле-продаже квартир в первом полугодии, диапазон цен в Минске — эти и другие вопросы прокомментировала Myfin.by независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская.
Рынок оживился. Причины
— Есть статистика Национального кадастрового агентства, которое подсчитывает количество сделок. Из статистики видно — весной произошло оживление рынка. В марте в Минске было 1320 сделок по купле-продаже квартир, в апреле — 1355, в мае — 1250 сделок, а в июне — еще на четыре десятка больше. То есть, можно говорить о том, что рынок очень живой. В принципе, для него характерно ежемесячно 1000-1100 сделок, а в первом полугодии он был даже бодрее, чем в стандартные некризисные годы.
Чем объясняется повышенный интерес к недвижимости? Тем, что до этого был серьезный спад: люди боялись коронавируса, переживали политические события, откладывали до выяснения обстоятельств жилищный вопрос.
Появились наконец кредиты на вторичку, пусть не очень удобные, но они позволили прокредитоваться на 5-10 тыс. долларов тем, кому не хватало. Кроме того, за полгода-год кто-то подкопил денег для решения жилищного вопроса. И надо заметить, что с прошлого года цены, как ни крути, упали в среднем на 11,3%. Соответственно, жилье стало более доступно. Также спровоцировали повышение интереса к рынку недвижимости и слухи о том, что изменяется законодательство, регулирующее валютные отношения, опасения, что вдруг запретят снимать деньги со счетов. Соответственно, лучше, мол, свои накопления пристроить надежнее — в недвижимости. То есть нельзя сказать, что это оптимизм, это скорее такая нервная реакция.
Что сейчас у нас с ценами?
По реальным сделкам данные Национального кадастрового агентства говорят, что за май — средняя цена квадратного метра в реальных сделках по Минску была 1295 долларов.
По тому, какая сейчас цена предложения — «хотелок» продавцов — адекватной статистики нет. Рынок в столице довольно разношерстный. Есть центр города, где стандартно высокие ценники. Есть жилье, которое построено в последнее десятилетие, — это новые дома, квартиры в них со свежим ремонтом, часть строилось на пиках цен (по 1500-1600 долларов за квадратный метр). И есть тот же Заводской район, старые районы с панельными пятиэтажками, и там ценник уже несколько месяцев как в 2017 году, когда цена за метр в хрущевке, не видевшей ремонта, была около 1 тыс. долларов.
Так что «средняя по больнице» конкретному покупателю ничем не поможет. Поэтому нужно просто задавать конкретные параметры в поиске и смотреть, что и по каким ценам предлагается.
Из моих наблюдений и из того, что рассказывают агенты, очевидно, что сейчас продается то, что выставлено по «завтрашнему» ценнику. Само собой продается самое дешевое жилье, потому что людям начинает на него хватать средств, — стандартные «однушки», «двушки» в хрущевках. Хорошо продается панельное жилье — новые и не очень новые однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Но это там, где продавец готов торговаться, готов продать за «завтрашнюю» цену, потому что понимает, что тренд по снижению никуда не денется. И нынешнее плато, на которое мы вышли по ценам и стоим уже несколько месяцев, не вечно и все равно тенденция снижения цен будет продолжена.
Плюс активно продаются конкуренты хрущевок — малого метража квартиры в Минск-Мире. Там ценник вполне сопоставим, и зачастую жители регионов считают, что покупка новой квартиры (пусть и полуфабриката без стен и разводки) в Минск-Мире – вложение более удачное, чем покупка квартиры на вторичном рынке.
О диапазоне цен в новостройках
Цены на новостройки очень разнообразные. На «стадии котлована» панельные дома так называемого эконом-класса (бюджетные проекты) стоят от 1000 долларов за квадратный метр. Что касается «элитки», тот же, например, квартал Depo в Минске, цены не снизил — как было так и есть: 3,5 тыс. долларов за квадратный метр плюс 35 тыс. долларов за подземный паркинг (его приобретение обязательно). Если искать какой-то средний ценник, то нужно смотреть на «каркасники» в 15-20 этажей, недалеко от метро. Двухкомнатные квартиры в этих домах продаются по 1150-1350 долларов за квадратный метр. По большим квартирам есть предложения и до 1100 за «квадрат».
О кредитовании и перспективах
Плато, по мнению экономистов, может быть вызвано и тем, что Беларусбанк, а потом еще пару банков начали кредитовать покупку жилья на вторичном рынке. Условия не привлекательные (ставки высокие, только у Беларусбанка кредит на 20 лет, у остальных на 5-7 ), но одолжить у банка недостающие 5-10 тысяч долларов в рублях могут позволить себе многие.
С новостройками проще — там сроки кредитования «длиннее», в первые год-два процентная ставка невысокая. Это позволяет застройщикам не снижать цены — спрос не высокий, но достаточный.
Количество сделок зависят от платежеспособности населения, наличия кредитов. Что и как будет происходить на рынке в дальнейшем — гадать бесполезно. Кредитование у нас практически директивное, банки не сами — добровольно — хотят кредитовать недвижимость, потому что рисковое это дело, инфляция разгоняется. Но их обязывают одолжить «энную» сумму на кредитование жилья.
Если кредитование будет до конца года, если не будет никаких форс-мажоров, например, если резко не подрастет курс доллара, то, возможно, до конца года мы будем находиться на этом плато. Но гарантировать это никто не может.
Мнения экспертов
банков, инвестиционных и финансовых
компаний, представленные в этой рубрике,
могут не совпадать с мнением редакции
и не являются офертой или рекомендацией
к покупке или продаже каких-либо активов
или валют.