Офисов много, но подходящие помещения найти непросто. Что происходит с арендой коммерческой недвижимости в Минске
На рынке офисной недвижимости Минска свободных площадей по-прежнему больше, чем спроса. Однако арендаторы не готовы выбирать любое помещение: компании ищут готовые офисы классов A и B+ с качественной отделкой, парковкой и удобной транспортной доступностью. Руководитель отдела коммерческой недвижимости «Агентства недвижимости Мариэлт» Наталья Санчуковская рассказала, какие площади сейчас востребованы, почему ставки на качественные офисы растут и как появление новых бизнес-центров может изменить рынок в 2027 году.
«Наибольшим спросом пользуются офисы с дизайнерским ремонтом, расположенные в презентабельных зданиях»
– Наталья, кто сегодня диктует условия на рынке аренды офисов в Минске – арендаторы или собственники?
– В сегменте аренды офисной недвижимости продолжает наблюдаться профицит площадей: предложений значительно больше, чем спроса. Поэтому рынок остается ориентированным скорее на арендатора, чем на арендодателя.
Растущие компании переезжают в офисы классов A и B+. Это поддерживает спрос на такие офисы. Арендаторы интересуются такими помещениями, но не готовы соглашаться на высокие ставки.
В сегменте офисов класса A ситуация отличается от общей по рынку: готовых помещений с качественной отделкой немного, поэтому спрос на них превышает предложение. На этом фоне ставки с начала 2026 года постепенно растут.
– Как сегодня отличаются ставки аренды в бизнес-центрах разных классов?
– В бизнес-центрах классов A и B+ ставка аренды выросла по сравнению с прошлым годом примерно с 50 до 60 белорусских рублей c НДС за 1 кв. м в месяц.
В бизнес-центрах класса B средняя арендная ставка составляет около 40-44 рублей с НДС за кв. м. При этом арендаторам могут предоставляться определенные скидки и другие послабления, поэтому в качестве усредненного показателя можно назвать 40 рублей с НДС за кв. м.
В сегменте класса C, куда часто относят и часть административных зданий, ставки сильнее зависят от состояния и расположения объекта. В среднем аренда стоит около 20 рублей за 1 кв. м в месяц. При этом встречаются предложения по 13-17 рублей, а в отдельных объектах ставка достигает 27-30 рублей.
– Из каких секторов экономики приходят самые активные арендаторы?
– Наиболее активный спрос на офисы по-прежнему формируют IT-компании. Они готовы арендовать помещения в бизнес-центрах более высокого класса, то есть A, B+ и B. Именно они составляют значительную долю арендаторов в этом сегменте.
– Какие офисы наиболее востребованы сейчас и какие не пользуются спросом?
– Наибольшим спросом пользуются офисы с дизайнерским ремонтом, расположенные в презентабельных зданиях. Наименее востребованы помещения с советской отделкой, а также офисы в плохом или изношенном состоянии.
Сегодня арендаторы понимают, что при большом объеме предложений могут найти подходящее помещение практически в любом ценовом сегменте. Поэтому они предпочитают офисы, которые не требуют дополнительных вложений, ремонта или доработки.
Многие арендодатели готовы обсуждать условия и идти на компромиссы, чтобы сдать помещения платежеспособным арендаторам на длительный срок.
«Арендаторы предпочитают офисы, в которые можно сразу въехать»
– Что сейчас важнее для арендаторов: локация, наличие готовой отделки, паркинг, развитая инфраструктура?
– Компании ищут офисы, максимально соответствующие их потребностям. В приоритете были и остаются объекты, расположенные рядом с метро, также должна быть возможность удобно подъехать и припарковаться. Важное условие – отсутствие необходимости в дополнительных вложениях. Арендаторы предпочитают офисы, в которые можно сразу въехать, адаптировать под работу отдельных подразделений, установить компьютеры и максимум расставить мебель.
Такие требования сохраняются с начала пандемии, то есть примерно с 2020 года. По сути, они остаются неизменными и сегодня: из-за избытка свободных площадей арендаторы понимают, что сейчас условия диктуют скорее они, а не собственники недвижимости.
– А выгодно ли сейчас покупать офисы вместо того, чтобы арендовать их?
– Спрос на покупку офисной недвижимости остается очень низким, поскольку этот сегмент считается одним из наименее ликвидных направлений коммерческой недвижимости. Компании, которые рассматривают приобретение офисов, рассчитывают купить их по существенно сниженной цене. Как правило, эти суммы значительно ниже тех, за которые собственники когда-то приобретали свои объекты.
Пока сложно однозначно оценить, какие офисы будут пользоваться спросом в будущем. Любой инвестор или компания должны учитывать, что после приобретения объекта может наступить момент, когда его потребуется продать.
При этом собственники, вложившие средства в офисную недвижимость, естественно, не хотят их терять. Однако гарантировать, что в дальнейшем объект удастся продать по сопоставимой цене, невозможно. Поэтому перед покупкой необходимо тщательно оценивать возможные риски и перспективы последующей реализации недвижимости.
«Повышения арендных ставок ждать не стоит»
– Какие новые офисные помещения появятся в Минске?
– Расскажу про самые масштабные. В 2027 году ждем ввода в эксплуатацию бизнес-центра «Газпром Центр» площадью 60 000 кв. м на улице Филимонова. Здание состоит из 38 этажей и будет одним из самых высоких в Минске – высотой 189 метров.
И ждем Международный финансовый центр в «Минск-Мире» площадью 85 000 кв. м на улице Мира. Это ансамбль из 5 высотных зданий, включая центральный 42-этажный небоскреб высотой около 170-180 метров. Завершение строительства планируется в конце этого года или в начале 2027-го.
– Наталья, давайте подведем итог. Чего, по вашему прогнозу, ждать рынку офисной недвижимости в ближайшем будущем?
– Точно не стоит ожидать повышения арендных ставок. Как я уже говорила, сегодня предложение офисных площадей уже превышает спрос: даже существующий объем свободных помещений не удается полностью заполнить. В ближайшие месяцы на рынок выйдут еще около 170 000 кв. м офисной недвижимости, однако спрос, скорее всего, не вырастет сопоставимыми темпами. В результате доля вакантных площадей увеличится, что создаст дополнительное давление на арендные ставки.
Прежде всего, усилится конкуренция между бизнес-центрами классов A, B+ и B. Арендаторы смогут выбирать между уже действующими объектами и новыми зданиями, особенно если последние предложат выгодные условия аренды и будут готовы гибко взаимодействовать с потенциальными клиентами.
Отдельная проблема заключается в том, что некоторые собственники относят бизнес-центры класса B или B+ к более высокому классу A, рассчитывая установить повышенные ставки. Однако в условиях роста конкуренции им, вероятно, придется пересматривать свои ожидания, договариваться с арендаторами и предоставлять скидки или другие уступки. В противном случае компании могут предпочесть переезд в новые или более качественные объекты.
В ближайшей перспективе арендные ставки, скорее всего, будут снижаться, особенно в сегменте качественных бизнес-центров, где конкуренция за арендаторов окажется наиболее заметной. Собственникам придется выбирать между снижением ставки и риском потерять арендатора.
Офисы класса C могут вообще остаться пустыми. Ситуация на рынке аренды офисов создает дополнительные трудности для владельцев, которые не готовы вкладываться в обновление объектов или пересмотр условий аренды. Устаревшее расположение, слабая энергоэффективность и устаревший дизайн снизят привлекательность таких помещений и приведут к росту вакантности даже при умеренных ставках.
В итоге на рынке сформируется еще более выраженная конкуренция за платежеспособных арендаторов. Лучше всего будут чувствовать себя бизнес-центры, которые смогут предложить качественные помещения, удобную инфраструктуру и гибкую ценовую политику.