«Снижение ставок аренды было незначительным». Что еще происходит на рынке торговой недвижимости в Беларуси
Рынок современной крупноформатной торговой недвижимости города Минска оказался наиболее устойчив к происходящим в январе – сентябре 2022 года изменениям. В наиболее успешных торговых центрах посещаемость в III квартале 2022 г. практически вернулась к уровню докоронавирусного 2019 года. Динамика роста вакантности и снижения ставок аренды в торговых объектах не была значительной. Специально для Myfin.by подробно о состоянии рынка рассказал директор независимой консалтинговой компании «Коллиерз Интернешнл» Денис Четвериков.
Основные индикаторы рынка
Интересно, что прошедший период 2022 года отметился рядом непростых и
непредсказуемых событий для сектора
девелопмента торговой недвижимости и
ретейла в Беларуси, к которым можно
отнести ужесточение действовавших и
ввод ряда новых экономических санкций,
приостановку деятельности и/или уход с
отечественного рынка ряда иностранных
компаний и брендов, остановку производства значительного
ассортимента товаров международных
компаний на расположенных в России
производственных площадках,
усложнение и удорожание логистики с
европейским регионом.
Ряд международных брендов принял
решение о выходе из Беларуси, но их
количество не критично, и рынок уже
частично нашел альтернативу брендам.
Одним из вызовов III квартала для
ретейла стало вступление в силу
законодательного акта, запрещающего
привязку ставки арендной платы к
иностранной валюте. Для рынка это было
шоком, от которого участники уже
оправились, но единых правил
установления и индексирования ставок
аренды пока не выработали, наметились
лишь основные варианты выхода из
ситуации.
За прошедший период в городе Минске впервые за два года был введен один
стоковый объект – торгово-развлекательный комплекс Green Time.
В это время традиционные розничные
сети развивались умеренными темпами,
делая основной упор на развитие
формата дискаунтер в целом по
республике и в городе Минске.
На рынке также происходили
ротационные процессы, в том числе в
знаковых объектах.
- потребительские кредиты
- кредиты на авто
- бизнес-кредиты
- кредиты на жилье
- вклады
- займы
- продукты РКО
- кредитные карты
- дебетовые карты
- услуги лизинга новых авто
- услуги лизинга авто с пробегом
- услуги лизинга авто для бизнеса
В период 9 месяцев 2022 года в Минске ввелся один объект – торгово-развлекательный
комплекс Green Time арендопригодной площадью 13 000 кв. м. Якорем на площади 3 700 кв. м выступает гипермаркет Green, наполнение другими категориями
арендаторов ТРК стандартное: fashion, детские и спортивные товары, косметика и
парфюмерия, услуги и объекты питания. Особенностью центра должна стать частично
эксплуатируемая крыша с детской игровой и ландшафтной зоной, которая пока не
функционирует.
Сток и планируемые к вводу торговые центры
Состоявшийся ввод ТРК Green Time, увеличивший сток площадей ТЦ в Минске на
13 тыс. кв. м, вывел общий показатель стока современной торговой недвижимости в
городе Минске на уровень 1 417 тыс. кв. м.
В настоящее время в г. Минске на различной стадии строительства и со сроком
реализации в 2022–2024 годах находится более десяти проектов торговых центров с
суммарной площадью более 280 тыс. кв. м.
На высокой стадии готовности находится ТРЦ Minsk City Mall в границах улиц
Толстого – Рабкоровской – Вокзальной – Дружной общей площадью 49 тыс. кв. м и
полезной – 32 тыс. кв. м, запуск которого в эксплуатацию ожидался в конце лета текущего
года. В октябре ожидается ввод следующей очереди реконструкции ТРЦ Expobel площадью 34 тыс. кв. м. Ожидавшееся в текущем году открытие ТРЦ «Галерея Сеница» переносится на середину 2023 года.
Ввод новых площадей до конца 2022 года по прогнозу должен добавить к стоку еще 66 тыс. кв. м и с учетом введенного ТРК Green Time к концу 2022 года составит 79 тыс. кв. м, выведя общий показатель стока современной торговой недвижимости в г. Минске
на уровень 1 495,7 тыс. кв. м.
Реализация ряда крупных проектов коммерческой недвижимости в городе Минске в
2023–2024 годах должна увеличить сток на 214,4 тыс. кв. м, до 1 710 тыс. кв. м. В первую
очередь, основной вклад ожидается от ТРЦ «Авиа Молл» общей площадью 136 тыс. кв. м
и торговой – 90 тыс. кв. м и ТРЦ «Галерея Сеница» торговой площадью 27 тыс. кв. м.
В 2023 году ожидается ввод торгового центра в составе МФК Prizma на Партизанском
проспекте, 77А компании «Сигмаполюс». МФК находится в высокой степени готовности,
общая площадь комплекса составляет 47,5 тыс. кв. м, и 35,5 тыс. кв. м арендопригодной
площади. Торговая часть включает 4 уровня, 28,6 тыс. кв. м общей площади и
21,1 тыс. кв. м полезной. Кроме этого, в МФК 10 офисных этажей площадью 18,9 тыс. кв. м.
После того как весной текущего года была приостановка возведения, связанная со сменой генподрядчика, возобновлено строительство ТЦ полезной площадью 35 тыс. кв. м в составе МФК на пересечении улиц Маяковского–Аранская (экс-Червенский рынок), ввод которого ожидается к концу 2023 года.
Реанимирован проект компании «Трайпл» в микрорайоне Великий лес в Уручье. По новой концепции площадь объекта уменьшена в два раза, до 15 тыс. кв. м, на первом этаже планируется крупноформатный продовольственный ретейл и галерея, на втором этаже – торговые площади широкого профиля. Высока вероятность, что ТРЦ «Мега Парк» на ул. Казимировской, 12 будет введен в эксплуатацию в течение 2023 года.
В текущем году окончательно решена судьба ТРЦ «Гулливер» на пр. Притыцкого – он
подлежит сносу для последующего жилищного строительства. Существует вероятность
превращения ТЦ «Магнит Минска» на пр. Независимости (около «Дана Молл»), по
аналогу ТЦ «Столица» на площади Независимости, в торговый центр белорусских
компаний и брендов, хотя этот вопрос еще окончательно не решен. В неопределенном
состоянии находится участь торгового центра в составе МФК на ул. Маяковского, 31
(экс-Novotel).
Спрос и вакантность
За январь – сентябрь 2022 года спрос арендаторов на новые торговые площади в г. Минске
был более «осторожным», нежели в предыдущие периоды, и был скорее связан с
уменьшением размера необходимой торговой площади.
Большинство вводимых крупноформатных объектов, как правило, на стадии возведения,
за 1,5-2 года до открытия, обладают договорными отношениями с основными
арендаторами, поэтому их ввод не может значительно повлиять на рост вакантности в
Минске в перспективе.
Из крупных ротационных изменений за прошедший период 2022 года можно отметить
закрытие Euroopt Prime в ТРЦ Galleria Minsk и открытие на его месте супермаркета
сети «Гиппо» (4,8 тыс. кв. м), а также открытие супермаркета «Гиппо» (4,3 тыс. кв. м) вместо
«Евроопта» в универсаме «Нарочь», а также ожидающееся открытие «Гиппо» в
универсаме «Брест» вместо супермаркета «Санта». «Соседи» со всеми долгами выкупили
легендарный ТД «Полесье» в Серебрянке, где летом объект заработал в новом формате и
под новым брендом.
Незначительный рост вакантности на рынке за прошедший период 2022 года произошел в основном за счет ввода нового объекта. Во многом сохранявшийся паритет
незначительной вакантности обусловлен отсутствием ввода новых объектов на
протяжении полутора лет и существовавшим незначительным предложением площадей
в объектах современного формата.
Продолжает сокращаться вакантность в ТРЦ «Палаццо», в текущем году там открыли
магазины «КРАВТ», «Детмир», Skechers и другие ретейлеры fashion-сегмента. В
ТРЦ «Дана Молл» на 764 кв. м открылось новое шопинг-пространство WE ARE, в
котором представлены 22 fashion-бренда белорусских дизайнеров.
На рынке не было случаев массового отказа от торговых площадей, однако и новые
открытия происходили редко. За прошедший период закрылись объекты H&M и JYSK,
некоторые западные бренды из сегмента общественного питания (Hesburger и Papa John`s) прекратили работу. Однако в скором времени место JYSK во многих
локациях открылись магазины «АМИ мебель», а локальные фастфуд-операторы
претендуют на профильные площади.
В г. Минске, как и ранее, основные сложности с наполнением арендаторами и высокие
показатели вакантности имеют торговые объекты устаревшей концепции, с
невыраженной или со слабой позицией на рынке, что позволяет уровню вакантности
оставаться на уровне предыдущих периодов. Таким образом, в целом по рынку г. Минска
вакантность в прошедший период 2022 года сохранилась на прежнем уровне,
характерном для 2021 года, в пределах 7,3–7,6% от стока.
Ставки арендной платы
В прошедший период 2022 года на рынке торговой недвижимости не было такого
резкого снижения ставок, как в офисном сегменте. В течение 2022 г. на протяжении
нескольких месяцев наблюдалось снижение ставок в валютном эквиваленте по
объектам, где арендаторы в большинстве своем уплачивали процент от товарооборота. К
концу периода эта разница нивелировалась и процент от выручки оставался
популярным инструментом арендных отношений.
К началу действия 23 сентября 2022 года Закона № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» от 18 июля 2022 г., которым временно, до 1 января 2024 г., приостанавливается возможность номинирования ставок аренды в иностранной валюте, участники рынка с обеих сторон выработали комфортные для них условия взаимодействия, пока с позиции win-win и для арендатора, и для арендодателя. Как такового массово используемого инструмента определения и индексации ставок аренды участники рынка не выработали. Некоторые арендаторы заранее осуществили предварительную оплату занимаемых площадей до декабря 2023 г., а наиболее распространенными инструментами являются:
- привязка к индексу потребительских цен (ИПЦ);
- ежемесячное документарное согласование ставок, в основном для объектов, использующих для расчета долю от товарооборота;
- «партнерское соглашение» сторон о периодическом пересмотре рублевых арендных ставок исходя из складывающейся ситуации на рынке.
Можно констатировать, что в настоящее время ставки аренды в валютном коэффициенте
находятся на прежнем уровне и значительных потрясений на рынке не произошло.
Сделки с торговой недвижимостью
В прошедший период 2022 года в г. Минске было зарегистрировано шесть сделок
купли/продажи с крупными (площадью от 500 кв. м) и не относящимися к street retail торговыми объектами, как зданиями, так и изолированными помещениями, общей
площадью 15 тыс. кв. м на сумму 13 млн долл. США с НДС.
Количество совершенных сделок соответствует уровню аналогичного периода прошлого
года, при этом цена 1 кв. м незначительно выросла за счет низкого качества объектов
сделок в предыдущий период.
Одна из крупнейших сделок – приобретение компанией «Виталюр» первого этажа
многоуровневого паркинга в составе МФК «Парк Челюскинцев» на ул. Макаенка, 11 для
функционирования супермаркета торговой площадью 1 170 кв. м.
Тенденции и прогнозы
За прошедший период 2022 года рынок
крупноформатной торговой
недвижимости испытывал тенденции,
оказывающие на него негативное
влияние. Согласно данным Белстата, за
январь – сентябрь 2022 г. розничный
товарооборот Беларуси снизился на 2,5%
к аналогичному периоду прошлого года,
снижаясь уже четыре месяца подряд,
увеличив отрицательный результат на
0,5 п.п. только за сентябрь.
Рынок торговой недвижимости г. Минска
подвергался ротационным процессам, в
текущем году усугубился вопрос с
возможностью выступления якорным
арендатором международных брендов в
связи с текущей ситуацией: ряд западных
брендов покинули рынок и в настоящих
условиях не рассматривают Беларусь для
развития. Для торговых центров
остаются, естественно, отечественные и
российские бренды, турецкие и бренды
из Юго-Восточной Азии, но для их
эффективной интеграции зачастую
требуется корректировка планировочных
решений и концепции.
В целом на рынке возросло внимание к
представленности в ретейле
отечественных производителей. Так, ТЦ
«Столица» начал активно наполняться
торговыми объектами белорусских
компаний и брендов. В настоящее время
белорусские производители активно
общаются с собственниками крупных
торговых объектов на предмет
размещения и коммерческих условий.
Вероятно, тренд на белорусские бренды
сохранится в обозримой перспективе.
В последнее время выросло количество
посетителей, в том числе новых
покупателей из России. По некоторым
оценкам, посещаемость ТЦ г. Минска в
конце периода вышла на доковидный
уровень, но, насколько выросла выручка, пока сказать сложно.
На рынке крупноформатной торговой
недвижимости не наблюдался рост
вакантности, существовала стабильность
спроса на качественные объекты
современной концепции и форматов, в
том числе вызванная снижением темпа ввода новых объектов за последние 1,5-2
года и, в связи с этим, отсутствием нового
предложения на рынке.
Арендаторы торговой недвижимости в
ситуации слабой прогнозируемости
развития рынка осторожно относятся к
размеру торговой площади – арендуемая
в новой локации площадь зачастую
уступает по размеру ранее арендуемой. К
этому надо добавить продолжающийся
рост е-commerce после небольшой паузы
весной текущего года и значительный
рост популярности формата жесткого
дискаунтера не только в регионах.
Для рынка актуален вопрос реконцепции
объектов, к которой, например, ТРЦ
«Галилео» приступил. Другие торговые
центры стараются усилить свою позицию,
в том числе за счет развития
развлекательной составляющей: в DiaMond City открылся ледовый каток, в Palazzo – кинопространство Mooon, и
планируется открытие фуд-молла в Galileo.
К новым правилам формирования
арендных ставок, начавшим действовать
в конце сентября, настороженно
отнеслись обе стороны – девелоперы и
арендаторы, но в конечном итоге
нашлись решения, которые пока
используются, пусть и не устраивают
стороны на 100%.
За оставшийся период 2022 года
ожидается рост предложения
качественной недвижимости торгового назначения за счет ввода новых объектов.
Ожидающийся в 2023–2024 годах ввод
новых качественных объектов
крупноформатной торговой
недвижимости прогнозируется
значительным.
Рост предложения качественных
площадей на рынке не приведет к
очевидному процессу ротации
арендаторов и росту вакантности в
ведущих торговых центрах. Скорее всего, этот процесс будет взаимосвязан с
понижением арендных ставок до уровня,
позволяющего девелоперу обслуживать
банковские кредиты, а арендатору
функционировать в условиях снижения
покупательской способности.
Ротация в наиболее значимых объектах
категории «прайм» будет происходить в
единичных случаях, как и в прошедший
период. Вакантность по-прежнему будут
формировать только объекты со слабой
или невнятной позицией на рынке.
Санкционное влияние и ситуация в экономике снижают величину реальных располагаемых денежных доходов населения, что негативно влияет и на качество потребления: низкие доходы и существенный рост цен увеличат долю расходов на продовольствие. Конкурентное влияние со стороны е-commerce в ближайшее время только усилится, но рост данного сегмента будет менее высоким, чем в последние два года.
Справочно: «Коллиерз Интернешнл» – ведущий эксперт по коммерческой недвижимости в Республике Беларусь. С 2007 года компания помогает локальным и международным игрокам повышать эффективность своей работы с сфере коммерческой недвижимости.