Кошки, кражи и клопы: белорусы рассказали о неудачном опыте сдачи квартир

Рынок аренды в 2025-м показал рост цен на 10-15%, а к весне 2026-го средняя стоимость «однушки» с минимальным ремонтом приблизилась к 400$, «двушки» стали стоить от 500$, трешки – от 550$ в эквиваленте.

Эксперты называют несколько причин резкого подорожания. Во-первых, приток иностранных арендаторов, в основном из России и стран СНГ, которые готовы платить больше. Во-вторых, с рынка постепенно исчезают дешевые квартиры с интерьером времен СССР: собственники делают современные ремонты и сдают дороже, конкурируя с новостройками. В-третьих, декларируемый рост доходов населения.

В таких условиях сдать квартиру в Минске кажется простым и прибыльным делом. Но на практике арендодатели сталкиваются с неожиданными проблемами: квартиранты не выезжают после окончания договора, портят мебель, сдают квартиру в субаренду, а иногда и вовсе исчезают с вещами. Зачастую собственники виноваты сами: не заключают договор, не фиксируют состояние квартиры, не прописывают порядок возмещения убытков за повреждение имущества. В результате – суды, потеря денег и потраченные нервные клетки, которые, как выяснилось, все же восстанавливаются.

Реальные истории арендодателей

Мы кинули клич в соцсетях и собрали реальные «треш-истории» белорусов о сдаче квартир. Как выяснилось, это не просто пассивный доход, а полноценный бизнес с предпринимательским риском. Даже аренда квартиры «сыном маминой подруги» без вредных привычек, домашних питомцев и детей далеко не гарантия того, что квадратные метры останутся в первозданном виде.

Все люди – братья

Александр: «Сдал двушку на месяц приятелю. Договор письменный не заключали. Через неделю зашел в квартиру и обнаружил двух незнакомцев. Молодые мужчины колоритной внешности отказались ответить, что они тут делают. Но было и так понятно: я застал их за готовкой еды. Вытяжка не справлялась со специфическим запахом специй. Как выселить непрошенных жильцов вместе с первоначальным арендатором»?

Андрей Вариниченко

директор компании «Престиж-брокер»

А.В.: Свяжитесь с другом, потребуйте немедленно прекратить незаконное нахождение третьих лиц в помещении и забрать их вещи. Если это не сработало, позвоните по номеру 102 и сообщите, что в вашей квартире находятся неизвестные люди.

И что вы мне сделаете?

Мария: «Не могла дождаться, когда срок договора аренды закончится: в сегодняшних реалиях эту квартиру можно сдать дороже процентов на тридцать. Арендатор не против был съехать, подыскивал подходящее жилье. Но на дату окончания договора не выехал, перестал отвечать на звонки и квартиру не освободил. Прислал сообщение в мессенджер, что аренду оплатил переводом на карту. Думала вернуть перевод и сменить замок, но участковый сказал, что так нельзя. Что делать?».

А.В.: Арендодателю следует направить арендатору письмо заказным с уведомлением об истечении срока действия договора и просьбой освободить жилое помещение к этой дате. Уведомление официально зафиксирует, что вы против продления договора найма. Если ответа нет, обратиться в суд с иском о выселении в связи с прекращением срока действия договора найма.

Одновременно можно также потребовать возмещения оплаченной госпошлины, услуг адвоката, а также компенсацию за каждый день незаконного проживания в вашей квартире, если такое условие закреплено договором. Кстати, дополнительная пеня за несвоевременный возврат помещения не возникает автоматически: согласно ст. 311 и 312 ГК РБ такое условие должно быть зафиксировано в письменном соглашении (в тексте самого договора найма) в пункте об ответственности за несвоевременный возврат помещения.

Бессрочные квартиранты

Павел: «Сдал квартиру россиянину и заключил бессрочный договор найма. Он просил: якобы, если в договоре не указывать срок аренды, то у него есть шанс получить временный вид на жительство в Беларуси. Сдать-сдал. А квартирант взял и пропал».

А.В.: Никогда не заключайте бессрочный договор с регистрацией. Выселить пропавшего жильца по бессрочному договору можно только через суд.

Тут следует вызвать милицию для фиксации того, что жильцы в квартире пропали, аргументировав тем, что они не выходят на связь долгое время, а внутри могут портиться вещи или быть включены электроприборы. Милиция зафиксирует обращение и проверит, не пересекал ли гражданин границу. Это и станет ключевым аргументом для суда и иска о выселении в связи с нарушением существенных условий договора нанимателем.

Все, что нажито непосильным трудом

Сергей: «Мои жильцы оставили ключи под ковриком и уехали. Узнал я об этом, когда понял, что меня заблокировали во всех мессенджерах. Пришел на квартиру и обнаружил, что пропал телевизор, два стула, микроволновка и ковер. Зато в наследство оставили клетку с попугаем. Как взыскать ущерб? У меня есть фото квартиры до».

А.В.: В данном случае налицо признаки уголовного преступления (кража). Порядок действий:

1. В квартире ничего не следует убирать, оставить помещение в первоначальном виде;
2. Обратиться в милицию с заявлением о пропаже имущества.

Для суда понадобятся следующие документы:

• Договор найма;
• Акт приема передачи имущества (при наличии);
• Фото квартиры до и после;
• Чеки и паспорта на технику;
• Скриншоты переписки, доказательства того, что вас заблокировали и фото ключей под ковриком.

Что делать с брошенными вещами квартиранта?

Юлия: «Сдаю квартиру по комнатам. Живут студентки. Одна из них посреди учебного года бросила институт и уехала домой в областной город. Меня не предупредила, за аренду не заплатила. При этом вещи ее остались. Там одежда, посуда, и недешевый телевизор. Я бы сдала комнату кому-то, но не понимаю, что делать с ее вещами?».

А.В.: Если самостоятельно упаковать и вывезти вещи, студентка может обвинить в их краже или порче. До расторжения договора комната и вещи находятся в пользовании квартиранта. Следует составить требование о погашении долга и расторжении договора найма и указать срок хранения вещей (например, 14 дней с момента получения заказного письма с уведомлением. По возможности продублировать информацию в мессенджер, сделав скриншот переписки.

Если она приедет за вещами, обязательно подписать с ней соглашение о расторжении договора и полной оплате долга. Если не вернется за вещами, можно обратиться в суд за взысканием долгов.

Клопы в подарок

Евгения: «Когдаквартирантка собралась съезжать, я обнаружила новых питомцев- клопов! Скинулись на дезинсекцию 50/50. Кто в таком случае по закону обязан оплачивать услуги санитарной обработки?».

А.В.: В соответствии с Жилищным кодексом РБ (ст. 26 и 89), а также Гражданским кодексом РБ (ст. 587) обязанность по поддержанию порядка и оплате дезинсекции зависит от того, по чьей вине появились насекомые. Если договор был устным, то доказать в суде, что клопов занесли именно жильцы, практически невозможно. В данном случае лучшим сценарием будет договориться об оплате 50 на 50. Если договор письменный и зарегистрирован, то в таком случае оплачивает по закону тот, чья вина будет доказана.

Как доказать? Акт приема-передачи, в котором зафиксировано состояние квартиры и имеется подпись жильца о том, что он согласен с этим документом. Справка с ЖКХ о том, что у соседей по дому нет жалоб на клопов (это исключает версию, что они «приползли сами»).

Заключении службы дезинсекции, где они укажут примерный срок проживания клопов в квартире (если «возраст» клопов условно месяц и жильцы проживают в квартире год, то очевидна вина жильцов и оплату услуг дезинсекции производят они).

Нашел объявление о сдаче на сутки собственной квартиры

Юрий: «Сижу как-то вечером на небезызвестном сайте в разделе аренды. Дай, думаю, проверю, как там дела обстоят с ценами. Не продешевил ли с новым квартирантом. И вдруг вижу объявление о сдаче моей же квартиры… посуточно! Мы такого в договоре не прописывали, и в целом намерения сдавать квартиру на сутки у меня не было никогда. Квартирант на мою претензию вину свою признал, но до конца срока аренды выселяться не собирается. Как мне расторгнуть договор, выселить арендатора и возможных субарендаторов?».

А.В.: Это грубое нарушение законодательства. Наниматель имеет право сдавать квартиру в субаренду только с письменного согласия собственника.

Рекомендую сделать скриншот объявления о сдаче квартиры на сутки с контактом и адресом. Попросить знакомых позвонить (под запись) с целью снять жилье на сутки и зафиксировать готовность сдать квартиру. Затем направить арендатору заказное письмо с уведомлением о расторжении договора с указанием конкретного срока на выселение.

Если он отказывается расторгать договор и выселиться, обратиться в суд с иском о возмещении убытков. Можно заявить в налоговую о том, что квартирант занимается незаконной предпринимательской деятельностью.

С субарендаторами следует поговорить и объяснить ситуацию. Если жильцы отказываются уходить, звонить в милицию.

Пеня за просрочку – это законно?

Александра: «Внесли в договор аренды пункт про пеню за просрочку арендной платы в размере 2% за каждый день просрочки. И хорошо, что такое условие было: как оказалось, арендатор платит с задержкой и просит войти в его положение. Я уже устала. Могу я «припугнуть» его штрафными санкциями? Как правильно это сделать?».

А.В.: Пункт в договоре про пеню в размере 2% за каждый день просрочки является незаконным (чрезмерно завышенным). Стандартный и признаваемый судами размер пени на рынке недвижимости составляет от 0,1% до 0,5% от суммы долга за каждый день просрочки. Жилец может и имеет право выплатить всю сумму пени добровольно. Законодательство поощряет досудебное урегулирование.

Принцесса на горошине

Марина: «Сдаю в аренду квартиру с мебелью. В частности, с большой кроватью и матрасом. Квартирантка на днях присылает сообщение: «Слишком мягкий матрас у вас. Замените, пожалуйста, на более жесткий - спина болит». Я ответила, что таких услуг не предоставляю, и, если ей мягко, пусть купит матрас на свой вкус. Но она настаивает, что это моя обязанность. Кто прав?».

А.В.: Собственник жилья обязан предоставить имущество в пригодном для проживания состоянии, но не должен подстраивать индивидуальные ортопедические свойства мебели под личные анатомические особенности или проблемы со здоровьем конкретного жильца.

По закону обязанности между владельцем квартиры и жильцом разделяются на два типа: капитальный ремонт/замена крупных узлов (обязанность хозяина) и текущий ремонт/эксплуатационные расходы (обязанность жильца)».

Так, в ведении собственника квартиры починка или замена:

• Отопление: радиаторы (батареи) отопления, подводящие трубы и стояки;
• Водоснабжение: магистральные стояки холодной и горячей воды, запорные краны (общедомовое имущество);
• Канализация: центральный канализационный стояк и его ответвления до первого стыка с квартирной разводкой;
• Электрика: общеквартирный щиток, автомат защиты, магистральная проводка внутри стен (до розеток);
• Конструктивные элементы: входная дверь, оконные блоки (остекление, рамы), несущие стены, межкомнатные перегородки и плиты перекрытия;
• Крупное базовое оборудование: газовая или электрическая плита (если квартира сдавалась с ней), бойлер, встроенная система вентиляции.

Устроили из квартиры склад

Ольга: «Сдала трешку неподалеку от МКАД приличному молодому человеку. Пришла с проверкой (мы о таком условились), а вся квартира в каких-то коробках. Больше похоже не на жилое помещение, а на склад китайских товаров. Я опешила и подумываю расторгнуть договор до окончания срока. Вот так сдашь квартиру, а потом отвечай перед правоохранительными органами за проделки жильцов!».

А.В.: Использование жилого помещения не по назначению — это прямое и законное основание для досрочного расторжения договора найма. Жилая квартира предназначена исключительно для проживания граждан, и организация в ней склада товаров нарушает как Жилищный кодекс, так и правила пользования жилыми помещениями. В таком случае можно расторгнуть договор найма как по соглашению сторон, так и в принудительном судебном порядке.

Не отдаю залог. Квартирант пригрозил судом

Олег: «Когда подходил срок окончания аренды, обнаружил, что мебель испорчена, обои нужно переклеивать, кухонный гарнитур чинить. В общем, состояние моей квартиры как после небольшого погрома. Перед следующей сдачей надо тратиться на ремонт. Я озвучил жильцу, что залог не верну, да и этой суммы вряд ли хватит на все работы. Арендатор «встал в позу»: ничего не знаю, вы в таком состоянии ее мне сдали. И вообще, я на вас в суд подам». У меня есть общие фото квартиры, которые я размещал в объявлении на сайте, но детальных фото мебели нет».

А.В.: Собственник имеет полное право удержать залог с целью возмещения ущерба имуществу, если в договоре было прописано такое условие.

В судебной практике первичным документом является не фотография, а зарегистрированный договор найма и Акт приема-передачи жилого помещения, который подписывается при заселении.

Также необходимо снять на видео всю квартиру, детально фиксируя каждую поломку крупным планом. На видео обязательно озвучить текущую дату, время и адрес квартиры. До проведения ремонта пригласить оценщика. Эксперт официально зафиксирует повреждения и составит смету стоимости восстановительного ремонта и материалов.

Затем направить жильцу претензию заказным письмом с уведомлением с требованием возместить ущерб в размере оставшейся разницы (вычесть из стоимости ремонта по смете сумму удержанного залога). Если в течение установленного срока (или 30 дней) ответа нет, обратиться в суд с иском о возмещении убытков».

Кошкин дом

Алена: «Девушка сняла квартиру, сказала, что проживать будет с двумя котами. По факту оказалось, что кошек гораздо больше. Она по доброте душевной берет животных на передержку. Я все понимаю, конечно, но этот запах, царапины, обои ободраны. В договоре мы прописали, что проживать с животными не запрещено. Но не с десятью же! Могу я расторгнуть договор до окончания срока, ссылаясь на это обстоятельство?».

А.В.: Да, собственник имеет полное право досрочно расторгнуть договор и выселить нанимательницу, даже несмотря на то, что в договоре прописано общее разрешение на проживание с животными.

В Беларуси законодательно установлено жесткое ограничение на количество питомцев: в одной отдельной квартире многоквартирного дома разрешено содержать не более двух животных (собак или кошек). То, что квартирантка устроила в жилье передержку на 10 кошек — это прямое нарушение Правил содержания домашних собак и кошек, утвержденных Постановлением Совмина Республики Беларусь от 4 июня 2001 г. № 834.

Аттракцион неслыханной щедрости

Елена: «У многих квартиранты не платят, а у меня наоборот. Мой заплатил аренду за год вперед. И исчез! Мелькает в соцсетях, жив, в другой стране. На сообщения не отвечает. И все бы ничего, но срок аренды скоро закончится. Как в такой ситуации расторгнуть договор, чтобы заселить другого квартиранта?».

А.В.: Договор прекратит свое действие автоматически, как только наступит финальная дата, указанная в документе. Однако для этого собственник должна строго соблюдать юридическую процедуру, иначе аренда превратится в бессрочную, а выселить жильца станет крайне сложно.

Переписка в соцсетях и мессенджерах не имеет юридической силы, если такой способ связи не закреплен в договоре. Чтобы остановить автоматическое продление (пролонгацию) аренды, наймодатель должен направить письмо заказным отправлением с уведомлением о вручении о нежелании продлевать договор найма на новый срок по адресу постоянной регистрации (прописки) жильца, указанный в его паспорте и договоре найма. То, что наниматель физически находится за границей и не может забрать почту – его личные юридические риски. Закон считает, что извещение доставлено, если оно поступило на официальный адрес гражданина.

Письмо необходимо отправить строго за один месяц до окончания срока действия договора (если в самом тексте договора у вас не прописан иной, более длительный срок предупреждения).

Алгоритм для собственника: как сдать квартиру правильно

Шаг 0. Подготовка

Приведите квартиру в порядок и убедитесь, что все работает. Зафиксируйте на видео состояние квартиры, мебели, техники. Подготовьте документы (свидетельство о праве собственности, технический паспорт). Застрахуйте квартиру.

Шаг 1. Письменный договор

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на срок, определяемый по соглашению сторон.

Можно заключить его на «испытательный» срок, а можно на 5 лет. Если срок не указан, договор считается заключенным бессрочно.

А.В.: «Рекомендую с новыми жильцами заключать договор на срок 3 месяца, а в дальнейшем продлевать на год».

Что указать в договоре:

• Данные сторон (ФИО, паспорт, адрес);
• Адрес квартиры, площадь, количество комнат;
• Срок аренды;
• Размер арендной платы, порядок оплаты;
• Размер залога, условия возврата (например, через 30 дней после выезда, когда придут счета за коммуналку), основания для удержания (порча имущества, долги по коммуналке, неоплаченная аренда).
• Кто оплачивает коммунальные расходы;

А.В. «Оплата коммунальных расходов, как правило, возлагается на арендатора. Рекомендую прописать в договоре найма, что именно арендатор вносит плату за жилищно-коммунальные услуги, плату за услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, возмещает расходы организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, на электроэнергию, потребляемую на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, в многоквартирных жилых домах, за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца на основании платежных документов, представляемых в соответствии с законодательством, а также пеню по указанным платежам (в случае возникновения задолженности)».

• Правила проживания (питомцы, курение, гости);
• Периодичность посещения квартиры арендодателем с целью проверки ее состояния;
• Порядок определения и возмещения стоимости испорченного имущества, пеня за просрочку оплаты;
• Запрет субаренды;
• Порядок расторжения договора.

Шаг 2. Акт приема-передачи

В акте стоит зафиксировать состояние квартиры и максимально подробно указать, что именно передается: мебель (например, комод IKEA, цвет, модель), техника (стиральная машина Indesit, модель), ключи, и прочее. Документ с указанием даты подписывают обе стороны.

А.В. «Чтобы сделать фото смартфоном с зафиксированной датой в настройках камеры включите отображение даты/времени (на многих гаджетах это есть в «Настройках камеры» → «Штамп даты» или «Watermark»). Если штамп не накладывается на фото, дата и время съемки сохраняются в метаданных файла (EXIF). Это легко проверить. Можно отправить фото арендатору сразу после съемки в мессенджере или по электронной почте».

Шаг 3. Залог

Обычно размер залога составляет от 1 до 2 месячных оплат.

А.В.: «Передачу залога (обеспечительного депозита) нужно фиксировать письменно. В противном случае доказать факт передачи денег или их точную сумму в суде будет невозможно, так как свидетельские показания при денежных расчетах между гражданами закон не принимает. Подойдет как отдельный акт приема -передачи, так и условие в договоре найма».

Шаг 4. Налог

Налог платит собственник. Переложить обязанность на арендатора нельзя, но можно включить сумму налога в арендную плату. Ставка налога в 2026 году в Минске - 53 BYN за каждую комнату. То есть, за «однушку» следует заплатить 53 BYN, за «двушку», соответственно, 106 BYN в месяц.

А.В: «В договоре нельзя написать: «Налог платит квартиросъемщик» – такой пункт не имеет юридической силы. Лучше заложить сумму налога в стоимость арендной платы».

По шагам необходимо сделать следующее: заключить договор аренды (найма) квартиры письменной форме - зарегистрировать договор в исполкоме по месту нахождения квартиры - получить УНП (или уточнить его в в электронном сервисе МНС) – уплатить подоходный налог через ЕРИП (при заключении договора впервые в календарном году - не позднее рабочего дня, следующего за указанным установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры в аренду (если в первый месяц вы получаете доходы не с первого числа, платеж рассчитывается пропорционально количеству дней сдачи в этом месяце.

Далее налог уплачивается, по сути, наперед: ежемесячно не позднее 1‑го числа месяца, то есть за январь – до 1 января, за февраль – до 1 февраля и т. д.

1

0

0

0

1