Кредит на жилье или ипотека: в чем разница, как выбрать и что выгоднее?

Ольга Милько,

кредитный консультант группы компаний «Твоя столица»

1. Ипотека и кредит на покупку недвижимости: в чем различия?

Ипотека – это целевой долгосрочный кредит, предоставляемый банком или кредитной организацией специально для приобретения жилой недвижимости. Основное отличие заключается в том, что приобретаемое жилье становится объектом залога, обеспечивая исполнение заемщиком своих обязательств перед банком.

Особенности ипотеки:

• обязательное наличие залога в виде приобретаемой недвижимости;
• продолжительный период кредитования (до 20 лет);
• относительно низкий процент по кредиту благодаря наличию обеспеченности сделки недвижимостью;
• необходимость внесения первоначального взноса (чаще всего от 10-20% стоимости недвижимости);
• ограничения собственника на распоряжение имуществом до полного расчета с банком.

Кредит на покупку недвижимости представляет собой целевой заем. Однако этот термин иногда используется шире и может включать как ипотечные кредиты, так и другие виды займов, предназначенных для аналогичных целей.

Например, если речь идет о кредите под поручительство, это будет называться просто кредитом на покупку недвижимости, но не ипотекой.

2. Есть ли разница в требованиях к заемщикам при оформлении ипотеки и кредита?

Да, действительно, требования к заемщикам при оформлении ипотеки существенно отличаются от требований при получении простого кредита на покупку недвижимости.

Основные отличия:

1. Размер кредита. При оформлении заемщику обычно предоставляется сумма крупная, которая составляет значительную долю стоимости приобретаемой недвижимости. Банкам важно минимизировать риски, поэтому условия будут жестче.

Простой кредит на покупку недвижимости может быть выдан как на крупную сумму, так и на небольшую – в зависимости от потребностей клиента и наличия других форм обеспечения (поручительство, иное имущество).

2. Обеспечение кредита. Основным условием при оформлении ипотеки является залог приобретаемой недвижимости. Пока задолженность не погашена, квартира или дом находятся под обременением. При оформлении простого кредита на покупку недвижимости могут быть разные формы обеспечения, включая поручителей, залог или вовсе его отсутствие, если сумма кредита небольшая или он является краткосрочным.

3. Подтверждение дохода. При оформлении ипотеки банк запрашивает подробное подтверждение уровня дохода и платежеспособности заемщика, нередко требуют справку о доходах (или иной документ), информацию о месте работы, трудовом стаже и прочие дополнительные документы.

При простом кредите на покупку недвижимости подтверждение дохода может быть упрощенным, если сумма кредита незначительная. Также предусмотрены другие способы снижения рисков (поручители, гарантия работодателя и т. п.).

4. Возраст заемщика. Возрастные ограничения при ипотеке довольно жесткие, ведь платежи растягиваются на долгие годы. Многие банки устанавливают возрастные рамки, например от 21 до 65 лет.

При кредите на покупку недвижимости требования мягче, иногда возможно его получение даже пенсионерами, но в этом случае, вероятнее всего, потребуются поручители.

5. Оценка рисков. Поскольку при оформлении ипотеки суммы и сроки большие, банк проводит глубокую оценку рисков: проверяются доходы семьи, уровень расходов, стабильность заработка, перспективы повышения заработной платы и вероятность сохранения рабочего места.

При кредите на покупку недвижимости оценка рисков проводится не настолько тщательно. Все перечисленные различия обусловлены уровнем ответственности и риском для обеих сторон. Для банка ипотека – это крупная инвестиция с серьезными последствиями в случае невыплаты, поэтому банк и стремится максимально снизить риски.

3. Какой пакет документов нужен в обоих случаях?

Для подачи заявки на ипотеку или целевой кредит на недвижимость потребуется примерно одинаковый пакет документов.

В большинстве случаев понадобятся следующие документы:

• паспорт гражданина РБ;
• справка о доходах с места работы или аналогичный документ, подтверждающий уровень доходов;
• трудовая книжка или контракт для подтверждения официального трудоустройства и стажа работы;
• военный билет (для мужчин призывного возраста) – подтверждение прохождения службы или освобождения от нее.

Документы на приобретаемую недвижимость (если жилье уже найдено):

• предварительный договор купли-продажи – соглашение о намерении заключить основную сделку;
• правоустанавливающие документы (например, свидетельство о праве собственности продавца);
• техпаспорт на помещение – содержит подробную техническую информацию о квартире или доме;
• заключение независимой оценки – помогает определить рыночную стоимость жилья, необходимую для расчета максимальной суммы кредита.

Дополнительно некоторые банки могут потребовать бумаги о семейном положении, пенсионные удостоверения, свидетельства о рождении детей и другие документы, подтверждающие ваши финансовые обстоятельства.

4. Насколько сложно подготовить пакет документов самостоятельно?

Процесс подготовки документов может показаться непростым, особенно если вы раньше не сталкивались с подобными процедурами. Но на самом деле многие современные банки делают процедуру максимально удобной и быстрой.

Если вы получаете зарплату на карту банка, заявку на кредит или ипотеку можно подать онлайн, и большинство документов (например, справки о доходах) соберет сам банк, используя внутренние системы.

Электронные сервисы помогают ускорить процесс. Теперь многие документы можно загрузить дистанционно, минуя личное посещение офиса.

Автоматизация проверок стала привычной нормой. Банки используют электронные базы данных для мгновенных запросов информации о клиенте, что ускоряет принятие решений.

Однако есть нюансы, которые могут усложнить подготовку:

• сбор документов, подтверждающих неофициальные доходы (например, арендную плату или пенсию);
• оформление технической документации на жилье (техпаспорта, заключения оценки) потребует привлечения специализированных организаций.

5. Учитывается ли наличие жилья при оформлении кредита на недвижимость?

Да, наличие или отсутствие недвижимости учитывается при оформлении кредита или ипотеки, но это не является основным критерием отказа или одобрения заявки. Тем не менее это оказывает влияние на условия кредитования и на возможность участия в льготных программах.

Рассмотрим две ситуации.

Когда семья желает улучшить свои жилищные условия, наличие собственной недвижимости не мешает оформлению ни ипотеки, ни кредита на жилье. Банки рассматривают такие запросы индивидуально, оценивая платежеспособность, доходы, состояние имеющихся активов и другие факторы.

Если говорить о льготной программе, то тут нужно учитывать, что определенные государственные программы поддерживают только тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий.

Например, если у семьи уже есть просторная квартира или частный дом, она может столкнуться с отказом в льготном кредитовании. Исключением могут быть ситуации, когда старое жилье признано непригодным для проживания или расположено далеко от рабочих мест членов семьи.

Таким образом, наличие жилья не лишает права на оформление кредита или ипотеки, но условия могут зависеть от выбранной программы и целей кредитования:

• уже имеющаяся в собственности недвижимость может ограничить возможность пользоваться специальными государственными программами помощи;
• при отсутствии жилья семейные пары, молодые специалисты и другие категории граждан получают лучшие условия, так как попадают под категорию первоочередников.

Независимо от количества недвижимости важным фактором остаются личные финансовые возможности кредитополучателей, а также их соответствие критериям, установленным банками и законодательством.

6. В каких случаях есть смысл брать ипотеку, а в каких – кредит? Что выгоднее?

Кредит под залог недвижимости (ипотека). Такой выбор оправдан, если вам необходима значительная сумма или если у вас плохая кредитная история. Благодаря залогу риски банка уменьшаются, следовательно, снижается и процентная ставка. Тем не менее важно понимать, что недвижимость, находящуюся в залоге, нельзя продавать или обменивать без разрешения банка.

Кредит на недвижимость (с поручителем). Подходит, если вы планируете увеличить шанс одобрения кредита. Однако помните, что поручитель несет солидарную ответственность за выплату долга, если заемщик не справляется с обязательствами.

При выборе варианта кредитования также стоит учесть дополнительные факторы, среди которых: стабильность зарплаты, планы на будущее и готовность жить в одном месте длительное время.

7. Кому доступны льготные программы жилищного кредитования?

Существует целый ряд государственных и частных программ льготного кредитования, направленных на облегчение процесса приобретения жилья. Они призваны поддержать отдельные категории граждан, испытывающих наибольшие материальные трудности при покупке недвижимости. Давайте разберемся подробнее, какие группы населения могут рассчитывать на такую помощь и каким образом работает механизм льготного кредитования.

Категории граждан, имеющих право на льготы

Молодые семьи

Многие регионы предлагают специальные программы поддержки молодых семей, позволяющие приобретать жилье на выгодных условиях. Основная особенность – снижение процентной ставки по ипотеке и возможность получения субсидии на частичную компенсацию первоначального взноса. Обычно участниками становятся пары, чей возраст не превышает установленного лимита (чаще всего это 35 лет).

Многодетные семьи

Государство активно поддерживает семьи с тремя и более детьми, предлагая льготные условия по ипотечным программам. Такая категория граждан может претендовать на субсидирование части процентной ставки, снижение авансового платежа или увеличение максимального срока кредита.

Военнослужащие

Программа военной ипотеки предназначена для тех, кто проходит службу по контракту. За такими военнослужащими закрепляется специальная накопительная система, позволяющая ежегодно получать государственные средства на личный счет, которые потом можно использовать для приобретения жилья. Военная ипотека отличается фиксированной ставкой и отсутствием первоначального взноса, поскольку государство покрывает первую часть расходов.

Дети-сироты и лица из числа сирот

Данная категория также попадает под государственную программу поддержки. Детям-сиротам и лицам, оставшимся без попечения родителей, предоставляются льготы при приобретении жилья. Государство выделяет денежные средства на покупку квартиры или дома, компенсируя часть расходов будущих владельцев.

Граждане, проживающие в аварийном жилье

Если семья зарегистрирована в списке нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживает в ветхом или аварийном здании, ей могут предоставить специальную льготу по ипотечной программе. Подобная программа реализуется совместно государством и банками-партнерами, предоставляя сниженные ставки и гибкие условия погашения.

Семьи, стоящие на очереди как нуждающиеся в улучшении жилищных условий

Люди, официально признанные нуждающимися в расширении или замене жилья, могут рассчитывать на участие в региональных программах поддержки. Подобные меры предусматривают скидки на первоначальный взнос, субсидированные процентные ставки и продленные сроки кредитования.

Каждая такая программа действует по своему особому механизму. Например, государственная субсидия может выражаться в предоставлении компенсации первоначального взноса или снижении ежегодной процентной ставки. При участии в специализированной банковской программе банк предложит вам индивидуальные условия с учетом статуса льготника.

Каждый регион и банк могут устанавливать свои уникальные условия для участников льготных программ, поэтому рекомендуется заранее ознакомиться с актуальной информацией и правилами участия.

Дополнительно существуют региональные инициативы, нацеленные на привлечение жителей в отдаленные районы, поддержку сельских жителей, работников бюджетных сфер и других групп населения. Льготные условия распространяются как на покупку нового жилья, так и на строительство.

8. Можно ли рассчитывать на кредит и ипотеку при плохой кредитной истории или при ее отсутствии?

Рассчитывать на получение кредита или ипотеки при плохой кредитной истории или полном ее отсутствии вполне реально, хотя шансы на одобрение снизятся. Решение банка будет зависеть от ряда ключевых факторов, среди которых:

1. Структура кредитной истории.

Важную роль играет не только наличие негативных записей (просроченные платежи, непогашенные кредиты), но и причины возникновения таких проблем. Например, однократная кратковременная просрочка менее критична, чем систематическое нарушение графика платежей.

2. Наличие постоянного дохода.

Основной фактор, влияющий на решение банка, – это ваша способность своевременно выплачивать кредит. Если вы демонстрируете стабильный заработок, достаточный для своевременного внесения платежей, вероятность одобрения кредита возрастает.

3. Размер первоначального взноса.

Если у вас есть возможность внести крупный первоначальный взнос (например, 30–50% от стоимости жилья), это повышает доверие банка и уменьшает риск отказа по предоставлению кредита.

4. Привлечение созаемщиков или поручителей.

При проблемах с кредитной историей можно попробовать привлечь близких родственников или друзей в качестве созаемщиков или поручителей. Их хорошая кредитная история повысит шансы на положительное решение.

5. Исправление кредитной истории.

Перед подачей заявки полезно проверить свою кредитную историю в Бюро кредитных историй. Если выявлены неверные записи, их можно оспорить и исправить.

9. Что стоит сделать перед оформлением жилищного кредита?

Чтобы правильно оценить собственные финансовые возможности и снизить риски отказа в выдаче кредита на покупку недвижимости, выполните ряд важных действий.

1. Проверьте кредитную историю. Если у вас отрицательная кредитная история, устраните существующие ошибки и улучшите рейтинг, погасив мелкие долги и закрыв текущие просрочки.

2. Соберите необходимые документы. Банки требуют копии паспорта и трудового контракта, справку о доходах и другие документы, подтверждающие ваш статус и возможность своевременно погашать кредит.

3. Определите самостоятельно свою платежеспособность. Оцените, насколько комфортным будет обслуживание кредита. Расходы на выплаты по нему не должны превышать определенный порог вашего месячного дохода (обычно это 40–50%).

4. Рассмотрите альтернативные пути. Если банк откажет в кредите из-за проблем с кредитной историей, рассмотрите возможность сначала взять небольшой потребительский кредит и своевременно погасить его, формируя положительную кредитную историю.

Советы для увеличения шансов на одобрение кредита на покупку жилья:

• постарайтесь улучшить свою кредитную историю, закрывая старые долги и исправляя негативные отметки;
• будьте готовы представить максимум доказательств вашей платежеспособности и добросовестности в качестве заемщика;
• используйте специализированные калькуляторы для предварительной оценки вероятности одобрения кредита;
• обращайтесь сразу в несколько банков, сравнивая условия и выбирая оптимальные предложения.

Таким образом, несмотря на неблагоприятную кредитную историю или ее отсутствие, шансы на получение ипотеки сохраняются, но требуют особого подхода и внимания к деталям.

10. Если заемщик не выполняет условия договора кредитования (ипотеки), что его ждет?

Если заемщик пропускает установленные графиком сроки платежей, банк начнет применять санкции. Сначала это уведомление о просрочке, пени и штрафы за несвоевременное выполнение обязательств. Далее последуют звонки сотрудников банка и попытки договориться о реструктуризации долга.

Если проблема не решается мирным путем, банк обратится в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора кредитования. После вынесения судебного решения квартира, выступавшая предметом залога, выставляется на торги для покрытия долга. Если квартира не являлась предметом залога, долги взыскиваются путем продажи другого залогового имущества и привлечения к ответственности поручителей.

Следующий этап – продажа недвижимости. Если жилье находилось в залоге, банк реализует его через аукцион или как прямую продажу третьим лицам. Оставшиеся после уплаты долга средства, если таковые имеются, возвращаются заемщику.

Выселение жильцов – обязательная процедура при реализации залоговой недвижимости. Семье предстоит покинуть жилье после окончания процедуры взыскания долга. Законодательством предусмотрена защита интересов несовершеннолетних, но это не гарантирует сохранение жилья.

Практические советы:

• если возникли финансовые трудности, незамедлительно сообщите об этом банку. Он заинтересован в урегулировании конфликта и может предложить временное снижение платежей или рассрочку;
• заблаговременно проконсультируйтесь с юристом, чтобы защитить свои права и минимизировать последствия просрочки;
• сохраняйте официальную связь с банком, ведите переговоры открыто и честно.

И коротко о главном

Общие рекомендации по оформлению жилищного кредита и ипотеки такие.

Этап 1. Выбор программы и подготовка

1. Изучите предложения банков: сравните условия по процентным ставкам, срокам и размерам первоначального взноса.
2. Оцените свои финансовые возможности: проведите расчет, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать, исходя из дохода и величины первого взноса.
3. Выберите подходящую недвижимость: найдите жилье, соответствующее вашим требованиям (новостройка или вторичка).

Этап 2. Сбор необходимых документов

1. Получите в банке, который выбрали для кредитования, необходимый список документов.
2. Соберите необходимый пакет и тщательно проверьте его перед подачей в банк.

Этап 3. Процесс оформления

1. Заполните заявление и анкеты, предоставьте подготовленный пакет документов в банк.
2. Оценка недвижимости: банк произведет экспертизу выбранного объекта для установления его ценности.
3. Одобрение банка: после анализа вашей заявки и оценки жилья банк вынесет решение о предоставлении кредита.
4. Подписание договора: ознакомьтесь с каждым пунктом договора, уделяя особое внимание процентной ставке, срокам, графику платежей и дополнительным расходам.

Что важно учесть при подписании договора? Ключевыми моментами в этом документе являются:

• максимальная сумма кредита, которую вы получите;
• срок кредитования;
• процентная ставка;
• порядок возврата кредита: график платежей и возможность досрочного погашения;
• условия расторжения договора: каковы будут последствия прекращения сотрудничества с банком;
• права заемщика: что вы вправе требовать от банка и какие гарантии предусмотрены законом.

Следуя этим рекомендациям, вы сможете грамотно подготовиться к оформлению жилищного кредита или ипотеки и обезопасить себя от непредвиденных ситуаций.

Светлана Головкина

Журналист

Оцените статью:

7Нравится

0Смешно

0Удивлен

1Грустно

0Возмутительно