​Плохой выбор. Риелтор рассказала, какие квартиры не стоит покупать

№ 1. Первые и последние этажи в квартирах старого жилого фонда

– На первом этаже основные неудобства связаны с близостью к подвалу, подъезду и улице. Если под квартирой находится техническое помещение или подвал с плохой гидроизоляцией и вентиляцией, в квартире может появляться сырость, холод, затхлый запах, а со временем – плесень на стенах или в углах. Кроме того, на первом этаже может быть более шумно: хорошо слышны хлопающая подъездная дверь, домофон, разговоры у входа, лифт, машины, сигнализации, а если окна выходят во двор – дети на площадке, уборочная техника и прохожие.

Отдельный минус – низкая приватность.

Окна часто находятся почти на уровне глаз прохожих, поэтому без плотных штор или жалюзи часть квартиры может быть хорошо видна с улицы. Из-за этого шторы нередко приходится держать закрытыми даже днем, что уменьшает количество естественного освещения. Отдельный разговор – французские окна на первом этаже. Правда, они встречаются только в новостройках. На мой взгляд, не самое удачное решение для приватности.

На последнем этаже главный риск – проблемы с кровлей. Если крыша старая, плохо утеплена или имеет дефекты гидроизоляции, в дождь и при таянии снега возможны протечки: появляются пятна на потолке, отслоение отделки, сырость и повреждение ремонта. Верхние квартиры обычно первыми сталкиваются с такими последствиями. Летом последний этаж может сильно перегреваться: раскаленная за день кровля передает тепло в квартиру, и без кондиционера или качественного утепления потолка там бывает заметно жарче, чем на других этажах.

№ 2. Квартиры над магазинами/кафе/офисами

– У квартир над коммерческими помещениями есть особенности, которые стоит учитывать заранее. Главная возможная проблема – шум. Из кафе, магазина или офиса могут доноситься музыка, разговоры посетителей, работа холодильного оборудования, кассы, сигнализации и другой техники. Неудобства может создавать и погрузка товаров. Фургоны нередко приезжают рано утром или поздно вечером: работают грузчики, хлопают двери, катятся тележки, срабатывает сигнализация. Для жильцов квартир такие звуки могут регулярно нарушать покой.

Есть и санитарные риски. В помещениях с продуктами и кухнями выше вероятность появления насекомых, а при нарушении санитарных норм они могут распространиться в жилую часть дома. Поэтому перед покупкой полезно узнать режим работы заведения и наличие жалоб у жильцов.

№ 3. Квартиры-малосемейки

– Малосемейки – это компактные квартиры, которые изначально строились как часть общежитий. Обычно на этаже расположено около двенадцати жилых помещений площадью примерно 33–36 м². Такой формат относится к экономичному жилью и может подходить для временного проживания или покупки с ограниченным бюджетом, но имеет ряд особенностей.

Одна из главных сложностей – большое число соседей и их частая смена.

Многие квартиры сдаются в аренду или используются для временного проживания, поэтому в коридорах, у лифтов и на лестничных площадках почти всегда шумно. Также с большим количеством человек сложнее договориться о поддержании порядка. В таких домах общие зоны нередко содержатся хуже. Подъезды, коридоры и лестницы быстрее загрязняются, а вопросы уборки и мелкого ремонта могут решаться менее организованно.

Отдельный минус – курение в общих местах. В торцах здания часто расположены общие балконы или открытые площадки. Дым способен проникать в квартиры через окна и вентиляцию, особенно если помещение находится рядом с такой зоной. Многие малосемейки не имеют собственного балкона или лоджии. Это ограничивает место для сушки белья и хранения вещей. Если общий балкон есть, он используется сразу несколькими жильцами, поэтому не может считаться полноценной личной территорией.

№ 4. Квартиры с неузаконенной планировкой

– Наличие неузаконенной перепланировки – серьезный повод отказаться от покупки или тщательно проверить ситуацию до сделки. Самовольные изменения могут привести к штрафам, требованию вернуть квартире первоначальный вид, а также к сложностям при дальнейшей продаже. Некоторые изменения можно узаконить. Например, если они не затрагивают несущие конструкции и безопасность дома. Но такие работы все равно требуют проекта и правильного оформления.

Фото pexels.com, носит иллюстрационный характер

Более рискованные вмешательства согласовать обычно невозможно. Например, перенос радиаторов на лоджию запрещен, так как вынос отопительных приборов за пределы жилого помещения нарушает тепловой контур дома. Поэтому перед покупкой сравните технический паспорт с реальной планировкой. Обратите внимание на перенесенные стены, измененное расположение санузла и кухни, объединенную с комнатой лоджию.

№ 5. Квартиры в районах с загрязненным воздухом

– Сразу исключаю из рассмотрения квартиры, расположенные вблизи промышленных предприятий, которые выбрасывают вредные вещества в атмосферу. Наш город и без того перенасыщен автомобилями – выхлопные газы, шум и пыль от постоянного потока машин уже создают серьезную нагрузку на экологию и здоровье. Жить в квартире, из окон которой видно дымящие трубы ТЭЦ, – точно не вариант. Такое жилье может предлагаться на рынке недвижимости по более низкой цене, поэтому все зависит и от бюджета. Но такой вариант я бы не рекомендовала для покупки.

Кроме того, не рассматривала бы квартиры, окна которых выходят на северную сторону – это вечная тень и недостаток естественного света.

№ 6. Дефицит парковочных мест рядом с домом

– А теперь пункт для владельцев автомобилей. Особенно часто в качестве примера приводят ЖК «Минск Мир»: если сразу не приобрести собственное машино-место, вечером найти свободную парковку возле дома может быть непросто. Жители нередко отмечают, что после окончания рабочего дня приходится кружить по кварталу или оставлять автомобиль в соседних дворах. Но такие проблемы есть зачастую и в старых спальных районах. Дороги и дворы там изначально рассчитаны на меньшую пропускную способность, ведь население и число автомобилей растут гораздо быстрее, чем парковочная инфраструктура. В итоге свободного места становится все меньше: машины занимают тротуары, газоны и соседние улицы, а поиск парковки превращается в ежедневный ритуал.

Перед покупкой квартиры стоит не просто посмотреть на наличие парковки во дворе, а оценить ее реальную вместимость: сколько машино-мест приходится на дом или квартал, есть ли рядом многоуровневые паркинги, возможна ли покупка или аренда места и как обстоит ситуация вечером и в выходные.

№ 7. Отсутствие зон хранения в квартире

– Важный фактор для покупателя – наличие зон хранения. При одинаковой стоимости объекта наличие ниши под шкаф, кладовой или отдельной гардеробной может иметь важное значение: такие решения позволяют компактно разместить одежду, обувь, бытовую технику, чемоданы, сезонные вещи и предметы, которые не должны находиться на виду.

Если в планировке не предусмотрено место для хранения, жильцам приходится устанавливать громоздкие шкафы в спальне или прихожей. Это «съедает» полезную площадь, делает комнаты визуально теснее и ограничивает варианты расстановки мебели. В итоге квартира может казаться меньше, чем есть на самом деле. Отдельно стоит обращать внимание на глубину и расположение ниш. Маленькое пространство не заменит полноценного шкафа, а неудачно расположенная зона хранения может мешать расстановке мебели или перекрывать проход. Идеальный вариант – когда хранение предусмотрено рядом с прихожей или спальней и не отнимает пространство у жилых комнат.

№ 8. Жилые дома вдоль МКАД

– Жилые дома, расположенные непосредственно вдоль МКАД, я бы сознательно не выбирала. У меня был опыт проживания рядом с крупной магистралью, и он оставил исключительно негативные впечатления: постоянный транспортный гул не прекращается ни днем ни ночью. Шум особенно заметен летом, когда приходится открывать окна для проветривания.

Мыть окна в такой квартире практически не имело смысла: стекла очень быстро покрывались слоем пыли. После дождя ситуация становилась еще хуже: пыль смешивалась с влагой и оставляла на стеклах темный налет. Кроме того, такие кварталы часто застроены типовыми панельными домами, которые визуально почти не отличаются друг от друга и создают ощущение обезличенного района. Поэтому при выборе жилья я предпочту район в стороне от оживленной магистрали: с зеленью, тишиной и возможностью спокойно проветривать квартиру.

№ 9. Квартиры без балкона или лоджии

– Вопрос личных предпочтений. Для многих отсутствие балкона не будет решающим фактором, но стоит заранее подумать, планировалось ли использовать эту площадь. Если в планах хранить на лоджии сезонные вещи, велосипеды, инструменты или оборудовать там уютную зону отдыха с креслом и небольшим столиком, то без такого дополнительного пространства действительно будет сложно. Курильщикам балкон практически необходим: он позволяет не выносить запах табака в жилые комнаты и сохранять комфорт всех проживающих. В остальных случаях функциональная необходимость балкона или лоджии не всегда очевидна.

Поэтому при выборе квартиры стоит честно оценить свой образ жизни: если дополнительная площадь реально будет работать, это ценное преимущество, если нет – можно спокойно рассматривать варианты и без него.

№ 10. Наличие большого количества собственников у квартиры

– Юридический момент, который обязательно требует внимания специалиста. Чем больше людей владеет долями, тем выше риск того, что кто-то из них не согласится с продажей, оспорит сделку или предъявит свои условия уже в процессе. Кроме рисков, связанных с многочисленными собственниками, возникает сложность коммуникации: договориться со всеми одновременно бывает непросто, а нередко одна или несколько сторон просят за свою долю больше денег, чем остальные участники. Это затягивает переговоры, усложняет подготовку документов и может привести к срыву сделки на позднем этапе.

Самостоятельно покупать такую квартиру я бы не рекомендовала: без опытного юриста сложно проверить основания возникновения долей, историю перехода прав, возможные обременения и согласия всех заинтересованных лиц.

0

1

0

0

0