«Доходность как минимум в два раза выше». Как заработать на коммерческой недвижимости в Беларуси
Покупка квартиры для сдачи в аренду остается одним из наиболее привычных способов инвестирования в недвижимость среди белорусов. Однако получать пассивный доход можно не только от жилья, но и от коммерческих помещений. Сколько денег потребуется для покупки коммерческой недвижимости, какие помещения выгоднее сдавать в аренду и за какой срок окупятся вложения, рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости «Агентства недвижимости Мариэлт» Наталья Санчуковская.
«Сдача коммерческой недвижимости в аренду приносит примерно в 2 раза больше дохода, чем жилой»
– Наталья, для белорусов привычная ситуация – вкладывать свободные деньги в квартиры, чтобы затем сдавать их в аренду. Чем инвестиции в коммерческую недвижимость отличаются от вложений в жилье?
– Мало кто задумывается о вложениях в коммерческую недвижимость – прежде всего, потому что не разбираются в этой сфере. Люди привыкли к квартирам: когда-то выбирали их для себя, покупали, поэтому инвестиции в жилье кажутся более понятными и привычными. Однако это не означает, что они менее рискованные.
Например, у физлица есть свободные 300 000 рублей.
За эту сумму можно приобрести двухкомнатную квартиру без отделки или однокомнатную с косметическим ремонтом.
Если собственник сдает квартиру в аренду, то в лучшем случае будет получать около 1 200 рублей в месяц. Коммерческое помещение за 300 000 рублей может приносить от 2 400–3 000 рублей в зависимости от локации. То есть доходность как минимум в два, а иногда и в два с половиной раза выше, чем у жилой недвижимости.
– А если срочно понадобится продать коммерческую недвижимость, получится быстро провести сделку?
– У некоторых людей есть опасение, что квартиру продать легче, чем коммерческую недвижимость. На практике это мнение необоснованно. Как эксперт могу сказать: такие сделки по продаже коммерческой недвижимости происходят ежедневно. Более того, сегодня спрос на коммерческую недвижимость для инвестиций особенно высок, поскольку многие понимают, что это высокодоходный источник пассивного дохода.
Быть арендодателем коммерческой недвижимости не сложнее, чем квартиры: аналогично нужно искать арендатора, который заключит с собственником договор и будет перечислять арендную плату.
«Ликвидной коммерческой недвижимостью сегодня считается стрит-ретейл»
– Какой капитал нужен для входа на рынок коммерческой недвижимости?
– Обычно стоит говорить о сумме от 300 000 рублей. Спрос на такие относительно недорогие объекты высокий, поэтому предложений не так много. Иногда встречаются варианты и за меньшие суммы, от 150 000 рублей. Обычно это помещения в торговых центрах, например павильоны. И тут важно понимать: если у собственника нет отдельного изолированного входа и помещение не полностью автономно, могут возникать непредвиденные расходы, которые сложно предусмотреть на начальном этапе. Например, эксплуатационные расходы на содержание мест общего пользования. Кроме того, существует зависимость от режима работы самого центра. Все это – недостатки, которые влияют и на удобство владения объектом, и на его стоимость.
– Какие помещения наиболее ликвидны?
– Ликвидной коммерческой недвижимостью сегодня считаются изолированные помещения на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход с улицы (стрит-ретейл). Причем рассматривать имеет смысл любую локацию города — независимо от того, идет речь о новостройке или вторичном жилье, а также независимо от года постройки дома и других характеристик здания.
Когда коммерческая недвижимость рассматривается как инвестиция или оценивается потенциальным арендатором, значение имеют совершенно другие критерии: целевой трафик, транспортная доступность и техническая возможность организовать тот или иной вид деятельности. Главный принцип здесь прост: трафик приносит деньги. Чем больше в районе проживает людей, тем выше потенциальный поток клиентов и, соответственно, привлекательность объекта для арендатора.
Менее ликвидны, но востребованы помещения на цокольных этажах, так как они предлагают коммерческую недвижимость по более низкой цене, сохраняя при этом высокий арендный потенциал.
– То есть мы говорим только про торговые помещения. А стоит ли инвестировать в склады и офисные пространства?
– Склады тоже можно выгодно сдавать в аренду. Но есть другой нюанс – объем инвестиций здесь значительно больше: для приобретения такого помещения потребуется как минимум около 900 000 рублей, а лучше ориентироваться на бюджет от 1 200 000 рублей. Поэтому для физических лиц это не самый доступный формат вложений.
Что касается офисов, я бы не рекомендовала это направление. На рынке представлено много предложений по сдаче таких объектов в аренду, тогда как спрос со стороны компаний невелик. Из-за превышения предложения над спросом ставки остаются низкими, а простои встречаются довольно часто.
«Выгоднее приобретать коммерческую недвижимость с действующим арендатором»
– Если сравнивать с другими видами инвестиций, вложения в коммерческую недвижимость – это выгодный вариант?
– Банковские вклады в валюте сегодня приносят до 2,3% годовых. Доходность жилой недвижимости при долгосрочной аренде в среднем составляет около 5% годовых. В случае с коммерческой недвижимостью хорошим показателем считается доходность около 10% годовых. Поэтому разница ощутимая.
– Как заранее определить, за какую стоимость можно будет сдавать объект в аренду?
– Любой человек может проанализировать объявления по данному дому и соседним зданиям с помещениями сопоставимой площади. Это позволит понять, по какой ставке он сможет сдать объект. Во-вторых, нужно учитывать, что в коммерческой недвижимости торгуются практически всегда. Поэтому в расчет стоит закладывать небольшой процент на торг — около 10%.
– Выгодно ли приобретать объект с действующим арендатором?
– Да, в таком случае вложенные деньги начинают работать практически сразу: после покупки становитесь собственником и уже на следующий день получаете доход от аренды.
При этом важно проверить договор аренды – прежде всего, возможность его расторжения.
Бывают пункты, по которым арендодатель, даже являясь собственником помещения, не может изменить ставку.
Понятно, что арендаторы заинтересованы в стабильных условиях. Однако невозможность расторгнуть договор я считаю сверхрисковым фактором. В такой ситуации инвестор полностью зависит от арендатора. Это создает нерыночную зависимость.
Поэтому ключевое условие – возможность одностороннего отказа от договора аренды. На практике срок уведомления о расторжении может составлять 1–3 месяца. Часто такие условия зеркальные: они есть и у арендатора, и у арендодателя.
Когда приобретаете объект с действующим арендатором, важно понимать: смена собственника сама по себе не является основанием для расторжения договора аренды. Покупатель автоматически становится стороной действующего договора и обязан соблюдать его условия. Переписать, переподписать или изменить его в одностороннем порядке невозможно.
Перед покупкой стоит подробнее изучить Гражданский кодекс Республики Беларусь. Статья 588 регулирует сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.
«Срок окупаемости объекта –10–12 лет»
– Какие расходы нужно учесть, помимо цены объекта: ремонт, обслуживание, коммунальные платежи, налоги, страхование, комиссия посредника?
– При покупке недвижимости в бетоне стоит учитывать затраты на ремонт. Среди инвесторов распространен стереотип, что такое помещение легко сдать: арендатор, по их мнению, сам произведет отделку под свои задачи. Однако на практике лишь единицы готовы полностью ремонтировать чужое помещение. По опыту клиентов могу сказать, что, например, при ставке 33 рубля в бетоне и 67 рублей с ремонтом (за 1 кв. м) арендатор, скорее всего, выберет второй вариант. Так как ему не нужно будет разово «замораживать» свои собственные деньги с перспективой экономии через 2-3 года.
Многие уже получили негативный опыт, особенно в период коронавируса, когда значительная часть компаний перешла на удаленную работу. Это затронуло все сегменты коммерческой недвижимости: офисы, общепит и торговые помещения.
В итоге, если инвестор выбирает помещение в бетоне, ему следует сразу закладывать расходы на базовый ремонт. К нему относится: подготовленные стены и пол, санузел с плиткой нейтрального цвета, базовая разводка электричества для розеток и освещения. Арендатор затем может перекрасить стены, добавить несколько розеток или светильников, завезти свое оборудование.
Коммунальные платежи при сдаче помещения в аренду оплачивает арендатор. Налоги зависят от ситуации. Если физическое лицо сдает одно помещение арендатору, может применяться налог на профессиональную деятельность — 10% от получаемого дохода. Например, при арендной плате 3 000 рублей налог составит 300 рублей, а 2 700 рублей останется собственнику.
В Беларуси плательщиками налога на недвижимость и земельного налога по закону являются собственники имущества, а не арендатор. Тем не менее по условиям договора арендатор может возмещать эти суммы арендодателю.
Страхование в коммерческой недвижимости используется редко – по желанию собственника. Комиссия агентства возникает только при поиске арендатора. Она выплачивается единоразово и обычно равна месячной арендной плате.
– Какой срок окупаемости можно считать реалистичным для коммерческого объекта?
– Срок окупаемости коммерческого объекта в 10 лет считается хорошим показателем. Сейчас более реалистичны 12 лет: спрос высокий, но действительно качественных объектов коммерческой недвижимости с действующими арендаторами мало.
Объекты с окупаемостью около 8 лет встречаются редко. Такие варианты могут быть в регионах. Но все-таки многие инвесторы предпочитают не рисковать и рассматривают только Минск – крупнейший и наиболее густонаселенный город страны.
В регионах другая динамика: там преобладают местные инвесторы, которые покупают и сдают недвижимость. Из-за меньшего объема спроса продать объект может быть сложнее. Поэтому перед вложением нужно взвесить все факторы и понимать как преимущества, так и риски таких инвестиций.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости «Агентства недвижимости Мариэлт»