В последнее время в мире активно развивается строительство современных форматов недвижимости. Много ли вариантов в Беларуси для тех, кто не хочет жить в обычной панельке или евродвушке? Нестандартное жилье – это только премиум и люкс или есть недорогие варианты квартир новых форматов? На вопросы Myfin.by ответили эксперты.
Таунхаус, пентхаус, ситихаус – что это такое?
Как рассказала руководитель Новостройцентра «Твоя столицаконсалт» Наталья Витковская, сегодня в стране и, в частности, в Минске, новые форматы являются жемчужинами современных новостроек.
Например, ситихаусы – это гибрид квартиры и частного дома. Такие квартиры имеют дополнительные площади и опции: несколько уровней, антресольный этаж или мансарду, высоту помещения 3–6 метров, отдельный вход.
– Такой гибрид – удачное решение для тех, кто хочет жить в городе как в собственном доме с участком и без больших затрат. Ситихаусы – это новый формат городского комфорта: своя оранжерея, лестница и спальня на втором этаже, терраса. И еще есть управляющая компания, которая за всем ухаживает и всё обслуживает, – пояснила Наталья Витковская.
По ее словам, квартиры с террасами есть не только в «Зеленой гавани», но и в «Новой Боровой», в ЖК «Маяк», «Парк Челюскинцев», «Минск Мире». Квартиры с мансардой и антресольным этажом есть в «Зеленой гавани» и «Минск Мире».
С тем, что сегодня ситихаус – это лучший из вариантов нестандартного жилья, согласен и заместитель директора по аналитике портала Realt.by Андрей Чернышев.
– Начав с продажи коттеджей и таунхаусов, застройщик одного из жилых комплексов понял, что рынок довольно узок, массовых продаж не будет, и стал добавлять новые форматы, постепенно двигаясь от загородного дома в сторону обычной многоэтажки. В итоге пришел к гибриду, в котором есть немного от таунхауса и много от классической многоэтажки – ситихаусу. Ощутимый рост продаж дало именно такое жилье – компактные квартиры с террасами, эксплуатируемыми кровлями, закрытой придомовой территорией, которая свойственна для таунхаусов, – рассказал эксперт.
Если упростить, то ситихаусы – это видоизмененные таунхаусы или же гибридизированные коттеджи и многоэтажки. Это знакомые многим форматы, но просто где-то добавлен второй этаж, где-то – терраса или эксплуатируемая кровля.
– Сегмент же современных стильных таунхаусов (которые так и называются) можно встретить в Гродно, Бресте и других областных центрах или около них. То есть точечно они встречаются по всей стране, там, где давали участки под такое строительство, – пояснил Андрей Чернышев.
Что касается пентхаусов, то они одно время были едва ли не принадлежностью каждого жилого комплекса, но так как данное жилье весьма дорого (в частности, из-за большой площади) и спрос на него узок, то застройщики в последние годы сократили количество таких объектов.
Пентхаус – жилье на верхних этажах многоэтажного дома, часто на двух уровнях, с большой площадью, высокими потолками, панорамными окнами и собственной террасой. Полноценный пентхаус – не просто квартира на последнем этаже, а элитная недвижимость, сочетающая высокий уровень комфорта, приватности и прекрасные виды.
– Не сказать, что сейчас в Беларуси широкий выбор смартхаусов или же студий. Хотя одно время они массово строились в Минске и пригородах, – отметил эксперт.
Смарт – это квартира-студия, где на минимальной площади продуманно и размещено все необходимое для жизни (кухня, спальня, зона для работы и отдыха). Кстати, ключевая особенность такого жилья – наличие трансформирующейся мебели, используемой в качестве перегородок для создания приемлемого уровня комфорта и функциональности каждого квадратного метра.
Наталья Витковская рассказала про еще один нестандартный вариант – бизнес-апартаменты.
– Такое жилье в многофункциональном комплексе – новый и перспективный формат недвижимости в мегаполисе. В бизнес-апартаментах можно как проживать, так и зарегистрировать юрлицо и вести бизнес. Этот формат недвижимости, как правило, расположен в современном жилом комплексе с активным населением, и в нем есть всё – от гипермаркета до фитнес-зала и фуд-корта. Живи, работай и отдыхай в одном месте, – отметила руководитель Новостройцентра «Твоя столицаконсалт».
Лофтов пока нет. Почему?
Жилье в стиле лофт – это квартира в бывшем промышленном здании с открытой планировкой, высокими потолками, большими окнами и характерными индустриальными элементами, такими как необработанная кирпичная кладка или бетонные стены. И вот такого жилья в Беларуси пока нет.
По словам Андрея Чернышева, года с 2014-го различные застройщики, как государственные, так и частные, рассматривали возможность застройки промзданий, но затем фокус сдвинулся в другом направлении.
– Формат «лофт» в Беларуси уже достаточно прорабатывался. В частности, в квартале завода «Горизонт», где сейчас «Песочница» и другие деловые пространства. Рассматривались варианты перевода этих корпусов в жилье формата «лофт», но потом собственники остановились на формате «фуд-корт + коммерческие помещения» для проведения конференций и других мероприятий. Как мне кажется, по той причине, что подобная трансформация требовала меньших затрат, – отметил эксперт.
Он не исключил, что через десятилетия в Беларуси сегмент «лофт» тоже будет востребован при адекватных ценах и также при адекватном преобразовании старых помещений в жилые, как сейчас это распространено в Европе и даже в России.
– Почему через десятилетия? Сейчас хоть и говорят, что Минск не резиновый, но по-прежнему каждый год анонсируются всё новые и новые участки под жилое строительство. Причем как со сносом частного сектора, так и без него. На смену «Минск Миру» пришел «Северный берег», который будет до 2030 года давать большой поток нового жилья. Плюс для нуждающихся очень много будет сдаваться квартир на Волгоградской и точечно по городу. К тому же еще живы «Минск Мир» с «Новой Боровой», «Левада» продолжает развиваться, в Лошице идет стройка. Стандартного жилья классического варианта хватит минимум лет на десять. Особенно если учесть, что планы модернизации района Орловской будут приведены в исполнение: предполагается снос частного сектора и застройка его многоквартирным жильем. Поэтому пока есть варианты традиционного строительства, приоритет будет отдаваться ему как наиболее понятному для девелоперов.
Но, на мой взгляд, формат лофта можно начинать внедрять параллельно новому строительству, – объяснил эксперт рынка недвижимости.
Нестандартное жилье – только премиум и люкс?
Если пентхаус или лофт – это жилье премиум-класса, то можно ли отнести к таковым другие неформатные варианты?
По словам Натальи Витковской, нестандартное жилье с террасой, гардеробной и кладовкой, скорее, относится к классу «комфорт» и «стандарт+».
– Чем больше нестандартных функций и наполняющих мы видим в квартире, тем выше класс жилья, тем больше вложений. Класс жилья определяется не только самой квартирой, но и характеристиками дома, его расположением, количеством квартир на этаже, качеством инженерной составляющей, наличием паркинга.
Естественно, что все нестандартные и комфортные фишки требуют дополнительных затрат при возведении дома. И в итоге эти дополнительные затраты оплачиваются из кошелька покупателя, – пояснила эксперт.
По словам Андрея Чернышева, все новомодные варианты – жилье комфорт- и даже премиум-класса, потому что зачастую это двухэтажная планировка, которая в массовом сегменте не востребована.
– Такое жилье подходит тем покупателям, которые стремятся к максимальному сочетанию «цена-качество», где основной упор делается не на то, чтобы уменьшить бюджет покупки. Если основная часть покупателей в Беларуси стремится к рационализму (в этом случае двухуровневые планировки не востребованы), то здесь целевая аудитория как раз-таки хочет нечто новое, художественно-эстетическое. Отсюда запрос на двухуровневые планировки с мансардными крышами и террасами. Но если бы подобный формат застройщики стали предлагать массово, во всех точках строительства, то, конечно же, это не нашло бы должного отклика. В том числе и из-за цены таких объектов, – рассказал Андрей Чернышев.
Какие цены на нестандартное жилье?
Понятно, что жилье комфорт- и премиум-класса не может стоить столько же, сколько квартиры привычных форматов и размеров. Хотя порой цена квадратного метра там сопоставима с жильем в стандартной панельке. Но всё решает количество этих самых метров.
– Цена квадратного метра квартиры с террасой или квартиры в таунхаусе не выше обычной новостройки и составляет 1700–1800 долларов за «квадрат», но в целом стоимость квартиры выходит дороже за счет большого метража.
Квартиры с антресольным этажом можно отнести к классу «премиум». В них стоимость квадратного метра составляет 2960 долларов, – привела актуальные и точные цифры Наталья Витковская.
По ее словам, самые бюджетные варианты новостроек на рынке – это квартиры «смарт» и бизнес-апартаменты.
– Стоимость бизнес-апартаментов площадью 28 м2 составляет 55 тысяч долларов. Квартиру-студию за счет метража можно приобрести за 59–62 тысячи долларов, – рассказала Наталья Витковская.
Но есть неформатное жилье, которое даже дешевле стандартных и привычных нам квартир.
– Смарты или tiny apartment – студии-новостройки площадью от 22 до 30 м2. Это оптимальная квартира, когда вы начинаете жить самостоятельно в своем первом собственном жилье, – рассказала Наталья Витковская.
По словам Андрея Чернышева, такое жилье стало трендом лет 10 назад, когда резко подскочила цена квадратного метра. Но эта мода (как и на «двушки» с метражом 4-комнатных квартир) быстро прошла – покупателям оказались не нужны подобные квартиры.
– Самыми впечатляющими были студии в Фаниполе – площадь составляла 19–20 м2. При этом даже такое жилье продавалось, потому что было ликвидным: люди с периферии старались «зацепиться» за Минск, до которого 15 минут на маршрутке, и по сути меняли двухкомнатные квартиры в райцентрах на такое малолитражное жилье. Добираться до работы в Минске становилось гораздо удобнее. Интересными были подобные квартиры и для студентов: собственная полноценная квартира (пусть и маленькая) была отличной альтернативой покупке отдельной комнаты в Минске.
Если говорить о формате студий с большими площадями (45–50 м2), то как класс они быстро провалились, не оправдали себя. Многие скоро понимали, что такая квартира удобна для жизни только одного человека. Двоим было уже сложнее, не хватало личного пространства. Люди ставили какие-то мобильные перегородки, простенки, чтобы хоть как-то решить проблему. В общем, трудно было продать подобные квартиры, потому на смену студиям и пришли квартиры евроформата, с объединенной зоной кухни и гостиной, – рассказал Андрей Чернышев.
Вторичный рынок радует предложениями
Точно определить, сколько построено нестандартного жилья в Минске и областных центрах, сложно. Но, как отметил Андрей Чернышев, лет пятнадцать назад пошла мода у разных частных застройщиков на постройку едва ли не в каждом жилом комплексе необычных квартир, которые поднимали бы статус дома.
– Пентхаусы с огромными потолками – это уже классика, которую точечно внедряли застройщики с начала 2000-х. В бюджетном сегменте в середине 2010-х прошла короткая волна мансардных надстроек к «хрущевкам». Но подобные квартиры не прижились – оставалось много вопросов на стыке качества и себестоимости строительства.
Затем в «Новой Боровой» массово начали делать эксплуатируемые кровли, которые были тепло восприняты жильцами. Также активно начали внедрять террасы, которые в теории должны были добавить ликвидности квартирам на первых этажах. Но на практике оказалось все не так радужно по причинам необходимости платить за них и их обслуживание. Сегодня встретить квартиры с террасами можно в разных ЖК и точках Минска: от «Лебяжьего» до «Маяка Минска», «Новой Боровой» и «Зеленой гавани», – рассказал эксперт.
Вторичный рынок тоже иногда удивляет и радует предложениями.
– Это квартиры-пентхаусы с высокими потолками и панорамным видом, нестандартные квартиры на ул. Сторожовская, 6, двухуровневые квартиры на ул. Денисовской, 9. Или, например, коттедж на крыше многоэтажки в Уручье на ул. Городецкой. По-прежнему пользуются спросом аутентичные сталинки в центре, с потолками выше 3 метров и нетрадиционной планировкой. А также нестандартные квартиры в домах, возводившихся для партийной элиты в прошлом веке, – привела примеры Наталья Витковская.
Андрей Чернышев подробнее рассказал еще про такое нестандартное жилье на «вторичке», как квартиры на мансардных этажах.
– Это самые дешевые варианты из нестандартных. Волна на перестройку «хрущевок» и «брежневок» с надстройкой шестого этажа пошла в 2013–2015 годах. Тогда этим занимались сразу несколько компаний. Но она быстро схлынула, так как, во-первых, у застройщиков было много проблем с новой необкатанной технологией. Во-вторых, объективно спрос на это жилье был невысоким, – отметил он.
Резюмируя, можно сказать, что сегодня в Минске, пригороде и даже в некоторых областных центрах (Брест, Гродно) есть достаточное количество неформатного жилья. Но подойдет оно не каждому, да и по цене доступно далеко не всем.