Что происходит на рынке жилья в аренду? Большое интервью с экспертом
Осенью, когда в столицу возвращаются студенты из регионов, традиционно повышается спрос на жилье в аренду. Стоит ли ждать повышения цен и какие варианты «уходят» за пару часов?
- «Всё чаще работодатели оплачивают аренду квартир иностранным сотрудникам»
- «Спрос на аренду квартир значительно превышает количество доступных предложений»
- «Увеличение стоимости квадратных метров отразилось на арендных ставках»
- «Наименьшим спросом пользуются квартиры большой площади с завышенной стоимостью»
- «Спрос на аренду останется высоким, но цены не будут значительно расти»
«Всё чаще работодатели оплачивают аренду квартир иностранным сотрудникам»
Граждане других стран приезжают работать на белорусские предприятия, заключают договоры на коммерческих основаниях, а их работодатели оплачивают аренду. Эту практику поддерживают и крупные белорусские компании, которые компенсируют своим сотрудникам до 50 % стоимости аренды. В их числе – работники ресторанов, строительных компаний и таксопарков.
– Какие квартиры в аренду наиболее востребованы?
– По-прежнему высоким спросом пользуются квартиры, расположенные в шаговой доступности от станций метро. Если говорить о посуточной аренде, то такие объекты всегда будут в приоритете у арендаторов – особенно у специалистов в командировках, туристов и тех, кто ценит удобную транспортную доступность. Близость к метро позволяет быстро добраться до деловых центров, торговых площадей и основных достопримечательностей города, что делает такие квартиры особенно привлекательными для краткосрочной аренды.
Что касается долгосрочной аренды. Для семей с детьми решающим фактором при выборе жилья становится не близость к метро, а развитая инфраструктура района. В первую очередь семьи обращают внимание на наличие поблизости школ, детских садов и поликлиник. Важно, чтобы эти учреждения находились в пределах 10–15 минут ходьбы – это существенно упрощает ежедневные маршруты родителей и детей.
Наличие детских площадок, спортивных зон и зон для отдыха на свежем воздухе становится дополнительным плюсом при выборе квартиры.
«Спрос на аренду квартир значительно превышает количество доступных предложений»
– Что превалирует сейчас на рынке аренды жилья: спрос или предложение?
– Безусловно, спрос на аренду квартир в Минске значительно превышает количество доступных предложений. Эта диспропорция особенно ощутима в сегменте посуточной аренды в праздничные дни и выходные.
Хорошие варианты в новостройках с качественным ремонтом в этих комплексах пользуются огромным спросом.
Аналогичная ситуация наблюдается в ключевых точках центра города – возле ЦУМа, ГУМа, на Немиге. За 7-14 дней до праздников эти объекты уже полностью разобраны арендаторами. Причина тому – сочетание ограниченного предложения качественных квартир и высокого спроса со стороны туристов и гостей города.
–В сегменте долгосрочной арендытакже наблюдается превышение спроса над предложением.
– Главная особенность рынка – катастрофически мало хороших вариантов с качественным современным ремонтом.
Владельцы отремонтированных квартир по адекватным ценам оказываются в выигрышном положении и могут выбирать из двух стратегий:
- высокая стоимость аренды: качественный ремонт, современная мебель и техника позволяют устанавливать премиальную цену, которая оправдана спросом;
- тщательный отбор арендаторов: поскольку хороших вариантов мало, арендодатели могут позволить себе проводить строгий отбор будущих жильцов. Они обращают внимание на платежеспособность, состав семьи и другие факторы, чтобы сохранить квартиру в идеальном состоянии.
– Совсем скоро в Минск начнут приезжать студенты из регионов в столицу. Этот фактор повлияет на рынок аренды жилья?
– В последнее время наметилась новая тенденция: помимо аренды жилья всё больше людей рассматривают вариант покупки небольших квартир по относительно невысокой стоимости. Если из семьи в город приезжают учиться сразу несколько детей, родители стараются внести первоначальный взнос и оформить кредит на покупку собственного жилья. В связи с этим наблюдается рост спроса на малогабаритные квартиры-студии и однокомнатные объекты в районах, где расположены вузы и колледжи.
Если рассматривать сегмент менее платежеспособной аудитории – студентов, молодых специалистов, приезжих работников, – то здесь высоким спросом пользуется аренда комнат. Этот формат жилья остается наиболее доступным вариантом для тех, кто не может позволить себе аренду целой квартиры или покупку собственного жилья.
«Увеличение стоимости квадратных метров отразилось на арендных ставках»
– Можно ли говорить о том, что цены на аренду квартир растут?
– Последний рост цен на жилье начался осенью 2024 года, причем продолжается по настоящее время. Он напрямую связан с общим повышением стоимости недвижимости на рынке. На тот момент средняя стоимость трехкомнатной квартиры в стандартной девятиэтажке составляла порядка 200 000 BYN. Сейчас же цена на аналогичный объект в том же состоянии достигла 345 000 – 375 000 BYN.
Вместе с ростом цен на покупку жилья закономерно выросла и стоимость аренды. Увеличение стоимости квадратных метров на рынке продажи напрямую отразилось на арендных ставках, поскольку собственники стремятся компенсировать рост затрат и повысить доходность своих объектов.
– Какие сейчас средние цены на рынке квартир в аренду?
– Если говорить о стандартных квартирах в панельных пяти- и девятиэтажках, то ценовой диапазон выглядит следующим образом:
- однокомнатные квартиры – от 1155 BYN в месяц;
- двухкомнатные квартиры – от 1440 BYN в месяц;
- трехкомнатные квартиры – от 1730 BYN в месяц.
Стоимость может варьироваться в зависимости от состояния квартиры, наличия ремонта, мебели и техники, а также от локации и транспортной доступности.
В таких случаях арендная ставка может быть выше стандартной, поскольку расходы частично или полностью компенсирует организация-работодатель. Это касается как иностранных специалистов, приглашенных на белорусские предприятия, так и сотрудников местных компаний, которым работодатель предоставляет жилищную поддержку.
Эксклюзивные объекты также пользуются стабильным спросом.
Наиболее востребованными на рынке аренды остаются однокомнатные квартиры рядом с метро, жилье в центре города и студии в новостройках с современным ремонтом – такие объекты предлагают арендную ставку в диапазоне 1155 – 1300 BYN в месяц. Данные варианты иногда «уходят» за пару часов.
«Наименьшим спросом пользуются квартиры большой площади с завышенной стоимостью»
– А какие варианты не особо востребованы на рынке?
– Наименьшим спросом на рынке аренды пользуются квартиры большой площади с завышенной стоимостью. Это особенно касается стандартных трехкомнатных объектов без эксклюзивного ремонта, которые владельцы пытаются сдать по ставке 2000 BYN и выше.
Чаще всего семьи, имеющие двоих или троих детей, уже не ориентируются на аренду больших квартир. У них есть несколько альтернативных вариантов: покупка с господдержкой (многие семьи используют льготные программы кредитования или государственную поддержку для приобретения собственного жилья) и расширение через докредитование (если у семьи уже есть квартира меньшей площади, они могут оформить кредит и переехать в более просторное жилье, которое останется в их собственности).
– Какие требования к квартирам в аренду чаще всего предъявляют арендаторы?
– При одинаковой стоимости аренды квартира может находиться как в Серебрянке, так и, например, в Сухарево. В этом случае вопрос перестает быть ценовым и упирается в локацию – где человеку удобнее проживать с точки зрения транспортной доступности, близости к работе, учебным заведениям или объектам инфраструктуры.
При выборе квартиры арендаторы руководствуются тремя основными критериями:
- цена: при одинаковом состоянии объектов решающим фактором станет стоимость аренды;
- локация: арендатор выберет тот район, где ему удобнее жить;
- состояние: этот критерий часто оказывается наименее значимым. Мелкие дефекты (обои, косметические повреждения) можно устранить самостоятельно – переклеить, подкрасить, подправить. Главное, чтобы квартира не была в запущенном состоянии.
«Спрос на аренду останется высоким, но цены не будут значительно расти»
– Елена, давайте подведем итог. Чего нам ждать от рынка аренды жилья этой осенью?
– Рынок аренды жилья в Минске по-прежнему будет демонстрировать рост. Этому способствует несколько факторов:
- во-первых, высокий приток иногородних студентов. Многие учащиеся из других городов и регионов приезжают в столицу на обучение и не готовы сразу покупать собственное жилье;
- во-вторых, стоит учитывать иногородних специалистов. Трудовые мигранты и работники, приглашенные на минские предприятия, также формируют значительную часть арендаторов;
- в-третьих, переезд семей в Минск. Всё больше людей переезжают в столицу в поисках лучших возможностей для работы, образования и качества жизни, предпочитая на первых порах аренду.
Несмотря на высокий спрос, существенного повышения стоимости аренды ожидать не стоит. Это связано с несколькими причинами:
- замедление роста цен на покупку жилья: на рынке купли-продажи уже наблюдается приостановка роста – стоимость объектов стабилизировалась после активного подъема зимой и весной;
- отсутствие ажиотажа: тот всплеск интереса, который фиксировался в начале года, сейчас сменился более спокойным и взвешенным спросом;
- ценовой «стоп» в аренде: вслед за рынком продажи арендные ставки также вышли на плато – резких скачков цен в ближайшее время не прогнозируется.
В итоге можно ожидать следующую картину: спрос на аренду останется высоким, но предполагаю, что цены не будут значительно расти. Это создаст относительно предсказуемые условия как для арендаторов, так и для арендодателей.
***
Читайте также: