В отличие от наблюдаемых на российском рынке тенденций «легкого переизбытка» складских площадей, рынок Беларуси сохраняет устойчивость и предсказуемость, демонстрируя преимущественно положительную динамику и стабильный спрос. Тенденции на рынке складской коммерческой недвижимости оценила учредитель ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП» Кристина Крупатина.
Эксперт объясняет: наблюдаемая стабильность имеет объективные причины. Ключевым фактором выступает территориальная емкость спроса: в условиях компактности страны и короткого транспортного плеча до регионов основной объем деловой активности и, соответственно, спроса на складские площади сосредоточен в Минске и Минском регионе.
Почему тормозится развитие новых логистических парков?
В отличие от России, где практически в каждом регионе формируются самостоятельные автономные логистические узлы с инфраструктурой и внутренней логистикой, белорусский рынок имеет ярко выраженную столичную концентрацию. Большинство крупных игроков и потребителей складских площадей функционируют в пределах МКАД-1 и МКАД-2, где ограниченность территории и высокая деловая активность формируют естественный дефицит качественных площадей и способствуют сохранению стабильных арендных ставок.
Еще одним фактором, поддерживающим стабильный спрос в складском сегменте, остаются ограниченные возможности для размещения новых проектов. Вблизи Минска наблюдается дефицит доступных земельных участков промышленного назначения, особенно обеспеченных инженерной инфраструктурой и необходимыми разрешительными условиями. Это естественным образом сдерживает ввод новых площадей и способствует сохранению высокой заполняемости существующих объектов.
Не менее значимым аспектом, влияющим на развитие рынка, остается человеческий ресурс. Как и в других странах, дефицит квалифицированного персонала в любой сфере – в данном случае от сотрудников склада до специалистов по управлению процессами – создает дополнительные ограничения для строительства объектов на большом удалении от Минского региона.
Как сегмент B+ стал лидером роста
Отметим, что практически все крупные игроки, уже имеющие складские центры, каждые 4–5 лет показывают прирост спроса на складские площади в среднем от 20 до 30 %. И это – не учитывая экспансию российских маркетплейсов и крупных e-commerce-игроков. Исходя из этих тенденций, уже можно сделать прогноз динамики спроса площадей на ближайшие 5 лет.
Если вернуться к актуальным цифрам и статистике, в сравнении с 2024 годом, когда средняя арендная ставка в эквиваленте к евро на склады класса «А» составляла с НДС около 7,8 €/м², к концу 2025 года она сложилась на уровне 8,0–8,5 €/м², что соответствует увеличению на 3–9 %. Это без учета эксплуатационных платежей и коммунальных.
Наибольший рост арендных ставок продемонстрировал сегмент качественных складов класса «B+», расположенных в черте города и вблизи МКАД. Если в 2024 году уровень арендных ставок в данном сегменте составлял 7–7,5 €/м² с НДС, то к концу 2025 года он увеличился до 8,5–9,5 €/м² с НДС, что соответствует приросту порядка 21–27 %.
Долевое строительство складов дорожает
Соответствующий рост наблюдается и в сегменте продажи и долевого строительства. В 2024 году стоимость долевого участия и продажи в строительстве складов класса «А» и качественных складов класса «B+» составляла в среднем около 850 $/м² с НДС (в эквиваленте к BYN). А к концу 2025 года стартовые цены по аналогичным проектам достигли 1000–1100 $/м² с НДС, что соответствует увеличению на 18–29 %.
В отдельных случаях фиксируются сделки с готовыми складскими помещениями класса «B+» площадью до 1500 м² по цене до 1200–1350 $/м² с НДС (в эквиваленте к BYN). Подобный уровень цен характерен для объектов с удобным расположением в черте города или непосредственно на МКАД, с современными инженерными системами и готовностью к немедленному использованию.
Девелоперы уходят за пределы МКАД
Вакансия в Минске и регионе на рынке современных складских площадей фактически отсутствует: по состоянию на конец III квартала 2025 года свободных площадей класса «A» и «B+» практически нет. Большинство объектов к моменту ввода в эксплуатацию уже полностью законтрактованы.
Дальнейший дефицит земельных участков для складского девелопмента и плотность застроек на МКАД будет уводить девелоперов и потребителей площадей все дальше до МКАД-2 и глубже. Уже сформированы сильные логистические узлы в зоне МКАД-2 и на стратегических трассах и развязках, где спрос также высок, а ценовая политика аренды и продажи достигла уровня МКАД-1.
Новые «центры силы» на карте складов
К числу наиболее активно развивающихся зон относится район «олимпийки» (трассы М4–М1), где сосредоточены крупные логистические комплексы – ЛЦ «Прилесье», «ШАТЕ-М», РП «Домовой» и ряд других компаний. Аналогичную динамику демонстрирует логистический узел Фаниполь, развитие которого сопровождается устойчивым спросом и рыночными ставками аренды и продажи, сопоставимыми с уровнем МКАД-1 Минска.
В заключение можно сделать вывод, что рынок складской и индустриальной недвижимости Минска и региона будет стабилен и предсказуем в своей положительной динамике. И основной причиной такой стабильности будет именно территориальная емкость спроса в условиях компактности страны и короткого транспортного плеча до регионов. В сложившихся реалиях макро- и микроэкономические колебания играют второстепенную роль, оказывая влияние преимущественно на корректировки арендных ставок и стоимость при сделках, но не затрагивая уровень вакантности и фундаментальный спрос на качественные складские и индустриальные площади.
Таким образом, рынок Минска и Минского региона можно охарактеризовать как зрелый и сбалансированный, с устойчивыми тенденциями, отражающими реальную емкость внутреннего спроса и ограниченность территориальных ресурсов для дальнейшего масштабного девелопмента.
